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银行加息房贷上涨 提前还贷有窍门
永兴房产网 www.880735.com 更新:2010-10-27  来源:新浪

  提要:自10月20日5年以上贷款基准利率从原来的5.94%提高到6.14%之后,上述疑问被提上重要议题。一时间,市内各大银行信贷中心、房产百事通400热线忙得发烫——月供什么时候开始上调、什么样的还贷方式更省钱、有钱是不是最好提前还贷等咨询纷沓而至。

  “银行加息了,房贷涨了,我要提前还贷吗?”

  自10月20日5年以上贷款基准利率从原来的5.94%提高到6.14%之后,上述疑问被提上重要议题。一时间,市内各大银行信贷中心、房产百事通400热线忙得发烫——月供什么时候开始上调、什么样的还贷方式更省钱、有钱是不是最好提前还贷等咨询纷沓而至。

  其实在“新国十条”出台后,首套房多数银行都不再给予利率7折优惠,调回到8.5折优惠,而二套房至少是1.1倍利率,国庆前刚出台的二次调控政策则一刀切禁止了三套房贷。加上本次加息的消息,房贷一族的压力可谓百上加斤。到底加息潮下“房奴”有何应对措施呢,新浪乐居特意走访了银行人士和专家问询,分析不同还贷方式利弊,以待购房者参考。

  加息政策一出提前还贷咨询电话猛增

  “银行利率是从20日开始调整的,那之前已经在还款的,月供是不是也会马上跟着增加啊?”网友李小姐打进400热线电话问道。面对突然来袭的房贷加息,和李小姐一样感到压力陡增的市民不在少数,工商银行信贷中心工作人员在接受采访时称“电话都快打爆了,这两天接到很多咨询电话”。

  “何时按照新利率缴纳月供,还得依照个人合同为准。”该人士告诉记者,此前已经办理房贷业务并正常还款的市民,应该把房贷合同找出来,仔细看一下原来同银行关于利率调整方面的约定条款。

  据了解,目前市多数银行对老客户执行的是原有的利率调整政策,即是从明年的1月1日执行新的贷款利率。另还有两种情况,一是调息即日房贷利率将执行新的利率,也就是说从10月20日当天开始按照新的利率计息。二是在央行调息后第一个结息日调整房贷利率,而每个银行结息日不同,因此时间也会不同。

  乐居建议:此前已经办理房贷业务的市民,应该把房贷合同找出来,仔细看一下与银行在关于利率调整方面的约定条款。

  40万贷款20年多付利息1万多

  尽管加息并非针对楼市而来,但对购房者而言影响不小。以李小姐为例,她向银行贷款40万元,分20年期还清。按等额本息还款计算,若按照基准利率执行,加息以前贷款利率为5.94%,月供为2851.90元;加息以后贷款利率为6.14%,月供将涨到2898.12元。每个月将多付出46.22元。总利息则由原来的28.45万元,增加至29.55万元,总利息要多支出1.11万元。  对于二套房来说,加息后的负担更重。若同样以贷款40万元、20年期为例,二套房必须执行基准利率1.1倍的标准,那么加息后,月供从2989元上涨至3042元,月供增加53元,而总的利息负担则从原来的31.74万元,增加至33.02万元,多了1.28万元。

  提前还贷 什么情况下合适

  弄清楚了这次加息将在月供上有多少表现后,如果还是想提前还贷,则一定要选择最合适的方式,这样才能达到“省钱”的最终目的。招商银行个贷中心工作人员告诉记者,提前还贷需要贷款人向银行提出书面申请,银行审核通过后办理。一般有两种提前还贷方式可供客户选择,一是缩短还款期,月供基本不变;二是减少月供,还款期不变。

  以李小姐为例,从2009年12月开始还贷的她目前手上有5万元的余款,计划部分提前还贷。如果以保持目前利率不变的情况计算,两种提前还贷方式各有优劣。

  方案一:月供不变缩短还款期

  如果选择这种方式,李小姐以后每月的还款额基本保持不变,还款期限则提前至2025年7月,比原还款期2029年11月提前了4年4个月。若李小姐采取这种提前还款法,我们看到利息明显减少了。在新还款计划下,节省利息支出共96890.28元。

  乐居点评:虽每月还款额不减,但利息节省近10万元,还款年限提前4年。

  方案二:还款期不变减少月供

  与上一种方案不同,此方案可明显感受到每月月供支出的减少。若李小姐采用这个方案提前还贷,意味着其仍需还贷至2029年11月,提前还贷5万元后,李小姐每月的月供减至2505.43元,较之前每月的2898.12少了392.69元。等到贷款还清,能节省利息37029.56元。

  乐居点评:采取这种方案下,每月的负担减轻了,也节省了一部分利息,但节省程度也不如前一种方法。

  相比起漫长的还贷年限,提前还款无疑是“房奴”们最为实际地脱离房贷“苦海”的一大捷径。不过,有关银行人士亦提醒,如果还贷年限已经超过一半,那么月还款额中的本金将大于利息,那么提前还款的意义就不大。并且,在选择部分提前还贷时,市民应选择缩短剩余贷款期限,而非减少每月还款额。否则,随着还款时间的拉长,提前还款所能节省的利息也就会越少。

  另外,在解答网友咨询的改变还贷周期是否可减少利息时,工行信贷部人士表示,如果是在按揭基础上改变还贷周期,如将30年变成20年,则需要重新办理贷款合同,比较麻烦,不推荐这种方式。

  是否提前还贷要视情况而定

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