正如湖南省住房和城乡建设厅一位相关负责人所说，“调控的目的是为了促进市场更加正常的发展，它希望促使房价回归到理性的区间，不再过快上涨，但也不是要彻底摧毁这个行业。”

　　这一次，我们希望通过不同的角度来刻画这一年，他们是具有代表的关联者，他们是置业顾问，本地开发商，市场新的竞争者，也有购房者和政府官员。他们的压力不尽相同，却又有着一定相似之处。

　　长沙限购一周年，每个人都在压力中经历着改变，也在压力中期待未来——最新的变化是，今年2月长沙新房网签成交量连续四周上扬。

　　套用一句有些俗套的话来说，如果你爱他，就让他在长沙做房地产，如果你恨他，也让他去长沙做房地产。

　　冰与火之歌。这或许是长沙限购一年，大多数人心中“靠谱”的一个描述。长沙很热，相对上海、北京，长沙市场成交量依然高企，长沙2011年全年新房成交1569万平方米。

　　长沙也很冷。这个没有四季的城市，从夏天的火热到冬天的极寒，就像在一夜之间突然发生。成交量急剧萎缩，即使在上半年销售走高的基础上，最后全年成交量相比上一年仍然下跌19.32%；价格刺激不断，3字头价格再现江湖；更“冻人”的是，在其他城市很少听说的开发商跑路、资金链断裂事件，在这里却一再发生，半年间集中爆发近8起。

　　限购一年，长沙被改变了什么？

　　或许是公众对于房地产的预期，又或者是购房者买房行为的理性回归，还也许是开发商环环相扣的有限资金滚动开发模式。在多重压力之下爆发的长沙开发商资金链问题背后，是盲目扩张和过度依赖外部资金的“生死悲情”。

　　对于长沙而言，在宏观调控背景下，如何寻找适合本地发展实际，既满足公众房价理性回归需求，房地产市场正常发展的需要，又要防范出现大起大落下的企业“突然死亡”，依然是限购一周年带给政府层的未解难题。

　　压力测试·样本压力值：从0-10级，10级为压力最大，0级压力最小。

　　A 限购一年，打击最大的是信心

　　融科东南海置业顾问 张佩

　　（融科东南海2011年销售冠军，销售金额1亿元）

　　实录：“房价正在回归到一个合理的位置，对于很多刚性需求者来说，现在的价位已经适合出手。”

　　压力值：“我的一些同事感觉压力是7-8级，我个人抗压能力比较强，大概在6级。”

　　见到张佩的时候，他刚刚接待完一位老客户，脸上不时露出笑意。“2月份老客户下定的增加了，上门的客户也多了些，比去年10月以后的情况好很多。”

　　2月29日上午11点，融科东南海营销中心。玻璃房子里的棕榈树下，4个置业顾问正在与各自的客户轻声低语，不时飘出“折扣”、“按揭”的名词。

　　“限购一年，说实话对于信心的打击是最严重的。”张佩表情有些微妙。

　　一年前的这个时候，张佩正在迎来他职业生涯的第四个年头，因为2010年的“傲人”业绩，他给自己定下了销售1.5亿元的目标——就在2010年，融科东南海一期开盘，3个月时间，他卖了1.3亿元。“当时觉得一年时间应该没有很大问题，但是没想到去年政策影响那么大。”

　　张佩还记得去年3月4日长沙版限购令出台的那天，他正在催着自己的客户赶紧签合同。那个时候的售楼部，似乎跟以往没什么两样，每天也有30-40组客户往来其间，张佩的客户成交量也在平稳上涨。就在5月份，张佩一个人销售了1700万，大概14套房子。

　　变化是突然的。“从9月份开始，感觉市场一下子变了。”张佩说。去年第三四季度，金融政策收紧的效果突然出现，客户们担心放不出款的声音开始多起来，观望的人群也开始增长。让张佩感觉到压力的，还来自于周边项目的突然降价。融科东南海的折扣随即加大，但观望气氛仍然是挥之不去的阴影。“价格弹性比以前大了很多。”

　　变化仍在持续。就在2月份，融科东南海上访量突然增加，每天平均15组，当月成交30套，微妙的是，成交客户中，从去年就开始看房的客户占据一半比重。“现在的感受是，房价基本上到了那些不得不买的客户的心理价位了。”张佩说，今年市场也许不会像去年那么差，但也难太好，“平稳就好”。

　　B 新来者的性价比之战

　　时代倾城营销总监何智明

　　实录：“在目前的市场状况下，城市中最大的需求已经转变为刚性需求，他们对于价格很敏感，但也已经开始意识到品质的重要性。谨慎定价是必需的。”

　　压力值：上半年0压力；9月、10月压力值9；11月、12月压力值10。

　　2011年1月22日，是何智明第一次到长沙的日子。分不清方向的何智明，在的士上穿越了大半个长沙之后，到达公司在长沙第一块地块“长沙玫瑰园二期”。

　　“整个长沙就是个大工地，当时有种不可思议的感觉。”何智明所在的时代地产，是广州一家专业房地产企业，此前一直在珠三角耕耘，2011年正式进入长沙。而何智明正是最早派驻长沙的两个人之一。

　　这个时候的长沙，已经是全国房地产品牌角逐的名利场。因为房价相对不高，而每年的成交量庞大——来自长沙房地产开发研究中心的数据显示，2010年，长沙新房成交1944.83万平方米。

　　3月突来的长沙限购，并没有对何智明产生太大的影响。在时代集团的4月升级中，原本定位中端的产品线被替换成了新古典风格的“时代倾城系列”，包括美术馆、五星级酒店等高端配套都开始出现在方案里，精装方案更包括卫浴全“科勒”品牌等升级。

　　“当时认为政策没有太大影响”的何智明们，雄心勃勃地将自身定位在区域最高端的产品，“价格预期在6500-7000元/平方米，当时我们对外的口径大概是7500元/平方米。”

　　给何智明信心的是四五月长沙市场的依然火爆。在麓谷的保利麓谷林语，5700元/平方米的毛坯房销售持续走强。

　　一切看似尽在掌握。但是，6月份周边一个新盘的蓄客量变化，让形势变得不那么美好。“周边有个盘一个月蓄客时间，只有60组客户。”

　　接下来的情况开始越来越不妙。8月开始，不断有各种坏消息传来，长沙按揭银行放款近于停滞，而兄弟公司成交量也开始骤减。最紧张的消息，是10月楼盘区域连续数周零成交。周边楼盘不断传出各种“不可思议”的价格，最惊人的是新城国际花都，一口价3680元/平方米。

　　但是仍然让他压力值爆棚的，是从12月2日开始的蓄客量——5天仅蓄客19组。最后的解决方案是，一栋楼精装修4980元/平方米一口价推出。低于成本价的低价策略，产生了巨大的客户效应。在广告打出后的12月9日-17日，7天蓄客400多组，仅17日一天认购了80多个“筹”。最终12月18日开盘当天，推出的370多套住宅，销售了240多套，一口价4980元/平方米的那一栋一抢而空。

　　何智明说，限购一年，对于客户来说，最大的影响是能够更加理性地选择房子，“关键是性价比，而不是单纯的低价格，对于开发商来说，在合理的价格范围内推出品质一流的产品，才是真正的生存之道。”

　　C 本地开发商：生存还是退出？

　　恒广集团副总经理柳佳

　　实录：“本身限购作用并没有那么大，真正起作用的是银行的信贷政策，对于本地开发商来说，面临的生存压力最大。”

　　压力值：“我们公司因为抢在节点上卖了房，压力还不大，大概6。但是很多本地开发商压力在8至9，压力极大。”

　　“再迟一周开盘，结果截然不同。”直到现在，柳佳对于当初公司开盘节点的选择，还有些庆幸不已。

　　用他的话来说，8月20日恒广景园开盘上演了长沙2011年“最后的辉煌”——那一天，位于广电片区的这个楼盘当天销售800套，销售金额4.8亿元。

　　回忆限购这一年，柳佳的感受是，“投资客彻底退出市场，而本地开发商则面临资金的生存劫”。

　　从10月底开始，来访量急剧下降，“每天10批算多的，而到11月就差不多每天5批，而年前就基本上一两批了。”那个时候，柳佳的不少开发商朋友，已经开始悄悄消失在社交圈子里，“他们每天想着怎么筹钱，根本很少来往了。”

　　最直接的影响是，频频出现的开发商“资金链断裂”。

　　而这或许仅仅只是2011年长沙本地开发商资金状况严峻的冰山一角。为什么出现这种状况？“限购绝对不是根本原因，真正产生作用的是银行信贷政策。”事实上，正如柳佳所言，在2011年，金融机构收紧了信贷政策，而随着多次存款准备金率的上调，政府层对于货币流动性的抑制使得流入市场的资金量骤减。

　　一边，是开发贷款受限，而另一边，则是销售以后的按揭贷款放不下来。在恒广集团，668套按揭付款的客户中，有100套因为信用不良无法放款，而其余的则在2个月左右才放款。“我们放款速度已经算很快了，有不少楼盘五六个月都没有放款，这对于资金链是很严重的影响。”柳佳说。

　　事实上，对于本地开发商而言，资金实力不强是一个普遍现象。在长沙，本地发展商中一种多见的开发模式是滚动开发，即土地抵押获取银行贷款，再有一部分垫资开发，加上预售资金把一个项目盘活，而去年的资金收紧，则同时卡紧了开发贷款和销售回款，使得不少开发商周转不灵。

　　“如果今年二三季度中国进入了降息通道的话，对于开发商来说，会有个喘息的机会，但是大的政策可能很难调整，对于本地开发商来讲，重组，合并和洗牌，或许仍然是个趋势。”柳