“国十条”推行4个月，置业者的心态完成了“疑惑——深度观望——择机入市”的三阶段演变，然而各地市场对于楼市的未来似乎并不明朗，房价涨跌之论交替出现。在郴州，房地产行业的专家学者对于楼市的态度却鲜明得多。

“郴州房价下降空间不大”——市城建综合开发办主任邹中

总结上半年，市城建综合开发办主任邹中用“市场回暖，销售回升，资金回笼”三句话概括，而谈到下半年，他认为，随着我市两城建设加快，基础设施不断完善，大型房地产开发商进驻我市，将为郴州楼市发展带来奇迹。同时，在住房刚性需求仍然较大的支撑下，房屋销售价格将保持稳定，未来房价下降的空间不大。

我市房地产上半年开发投资稳步增长，商品房供应稳定，房屋销售呈现出一个良好的发展态势。上半年郴州完成房地产开发投资22.8亿元，同比增长55.4%；新开工地产项目41个，准备立项项目23个；新增了2043套可预售房屋；交易（登记）预售商品住房4844套，成交面积逾55万㎡，成交金额近15亿元，同比上升幅度均接近或超过200%。邹中同时介绍，上半年全市交易（登记）的预售商品住房均价为2700.22元/㎡，其中别墅均价4119.94元/㎡，电梯房均价3060.76元/㎡，多层房屋均价2180.69元/㎡，均价同比分别上升了26.51%、17.18%、7.86%。

分析郴州上半年房价上涨的原因时，邹中认为最主要的原因是住房供应结构发生了根本性的变化，电梯房屋销售量首次超过多层房屋销售量。而生产要素上扬，建筑品质提升等成本因素也影响了郴州的房价。

“郴州楼市不存在资产价格泡沫”——市房地产协会秘书长刘亚思

刘亚思秘书长用近几年来的各种数据对比得出结论：郴州楼市不存在资产价格泡沫。房价连续三年涨幅超30%则表明存在资产泡沫，但数据显示，2007年我市电梯房均价2480元/㎡，2010年6月为3139元/㎡，在各地房价一路飙升的时候，郴州电梯房三年平均涨幅仅为10%多一点，这足以说明郴州房地产市场没有资产泡沫。

刘亚思还对郴州楼盘的开发做了简单的成本分析，以均价为3060.76元/㎡的电梯房为例：楼面价为150~800元/㎡，均价为365元/㎡，设计费用为25元/㎡，规费230~280元/㎡，管理费94元/㎡，财务费用包括利息，园林绿化等100元/㎡，其他配套30元/㎡，销售费用取值5%，大概157元/㎡，税费325元/㎡，平均开发成本为2825元/㎡，单位利润为364元/㎡。销售利用率10.01%，回报率为31.8%，2.5至3年的周期，年回报率为10.6%。

与此同时，他认为，随着两城建设的加快，十年内郴州将拥有百万常住人口，所需的住宅面积将达到3400万~3800万㎡，庞大的需求为房地产的发展提供了助力。

“宏观调控的心理影响大于实质影响”——湘南学院金融教研室主任邓达清教授

湘南学院经济与管理系金融教研室主任邓达清教授认为，今年以来国家宏观调控的一系列政策对郴州人民的实质影响不大，但造成的心理影响大，大部分人选择持币观望，期待更严厉的政策出台。

邓教授通过综合宏观调控在大型城市取得的成效做出预测：在今年后续的几个月内不太可能会有更严厉的政策出台，但或许会在物业税和土地出让两方面出台相关政策。他建议郴州房地产市场顺应趋势，合理进行定价，同时根据自己的实力进行定价。