■CUBN记者 孙先锋 北京报道
上半年，对房地产业来说，又何偿不是在饱经世间冷暖的“关怀”。从竞相追捧到“门庭冷落、人丁稀”的观望，既有万夫的痛斥，也有悲观者的崩盘论……一幅楼市版的“众生相”在这半年里被演绎得淋漓尽致。
不过，就是这样的时刻，房地产作为我国经济重要支柱产业的地位却从未动摇过。
政策促平稳
国家统计局总经济师姚景源表示,虽然房价高涨带来了社会对于房地产泡沫的担忧,但房地产作为我国经济重要的支柱产业,一点也不能动摇,不但不能动摇,还要进一步发展。
中国目前处于城市化进程的高峰期,房价涨跌一定程度上是由供需来决定的。房地产成为我国支柱产业已是不争的事实。
房地产作为国家支柱产业对国家的好处多多,因为只有高房价才能有高地价。一位房地产上市公司高层对《中国联合商报》表示现在地方财政50%以上的税收都交给了中央,如地方财政没钱,就可以通过土地出让获取出让金,这成为地方政府获取财政收入的一个重要来源。所以，高房价虽然对老百姓很不利,但却是解决政府财政困难的一个非常有效的手段。
中国社会科学院经济所研究员易宪容告诉《中国联合商报》，“在热点产业不多的情况下,房地产成为一个庞大的市场需求,不但填充不了,还供不应求,所以，房地产成为了中国经济强有力的经济增长点。”
易认为,房价高企可以刺激投资,但同时增加了老百姓的负担,造成收入分配严重失衡,更为严重的是,这也给宏观经济的正常运行带来破坏。但是如果房价降低了,老百姓是买得起了,相应的就会削弱或减少房地产业发展的能力,这对国家来说是个两难问题。
而事实上，2009年以来房价连续14个月回升的速度远远超过了2007年的上涨速度。2009年，全国商品房销售面积同比增长42.1%，但是销售额却大幅度增长75.5%。二者百分比的对照就反映了房价上升的速率。
今年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。同时中国面临着流动性过剩的问题，信贷规模急剧扩大，并且对购买普通住房实行了7折利率。银行信贷总量三分之一左右是给了房地产业。房地产个人购房贷款达到了5千多亿元。这种过度消费也促生了房价的较快上涨。
“有一套房子还不行，还要买两套或者三套，他买了不卖，人均居住面积就很大。高房价成为民生的重大问题，政府调控房地产市场的决心很大，在这样的背景下国家出台了国十条。”易宪容说。
上月底，国务院发展研究中心金融研究所副所长，中国银行(3.53,0.02,0.57%)业协会首席经济学家巴曙松曾撰文指出，过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，试图从房价的快速上涨中获取高利润将变得更加困难，而且也将受到政府调控的密切注视。
有数据显示，从1998到2005年，房地产投资与开发企业和制造业的平均利率保持了非常一致的变化趋势，两者之间的毛利率差距仅为2个百分点左右。然而从2006年开始，这个差距开始拉大，房地产行业毛利率急剧上升突破30%，并且近两年来一直维持在35%以上。与此相反，制造业毛利率则稳步下降，2009年仅为18.7%。
房地产的高增长，主要来源于土地价格相对低估带来的超额收益，另一方面也说明相对其他行业而言，房地产的确成为高赢利行业，2010年可能是房地产行业毛利率趋于下降的一个起点，未来将回落到25%左右的历史平均水平。
待理性回归
下半年，政策层面或将转入对已有政策实施效果的观察期，从目前国内外经济形势判断，暂时可能不会推出更为严厉的房地产调控政策。
英大证券研究报告认为，预期下半年，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，预计总体房价水平可能在目前水平上下调15%-20%，不同城市房价表现将各异；商品房成交量可能将经历一段时期的低迷，但在观望期被压抑的刚性需求和改善型需求将随着房价的下调重新，带动市场成交企稳回升。
在虚拟经济的资本市场中，房地产行业的当前股价已基本反映出前期行业的负面因素，下半年，房地产行业下跌空间已经相对较小，但上行仍存在一定压力，英大证券研究所所长李大霄对《中国联合商报》表示，因此整体将呈现反复筑底的过程，其间可能存在阶段性投资机会，这取决于刺激股价反弹的诱因的出现。暂不调高行业评级，维持行业“同步大盘”的评级。
目前房地产行业处于历史低位。与其他行业相比，房地产行业的市盈率排名持续靠后。行业股价已脱离企业较高盈利能力的基本面。以个股来看，“万保招金”四大地产公司的市盈率和市净率也已降至历史低位。
与往年同期相比，上半年商品房销售量保持了较快的增长。由于房地产企业收入确认的滞后性，2009年下半年以来较好的销售情况为至少今后两年房地产企业良好的业绩做出了担保。
李大霄认为，在出口下滑、经济放缓的预期背景下，对投资有重大影响的房地产行业的政策压力有望得到缓解。同时，政府并不愿看到房价出现大幅非正常下跌。下半年，房价下降趋势将来越明显，前期政策效果逐步显现。因此，政府出台更严厉调控政策的概率偏小，行业政策环境将进入平静期。
