11月4日，市住建设委出台了商品房预售新规，对商品房预售环节的监管提出了更加细致的要求：开发商在申请预售许可的同时，需要同时提交商品房预售方案，该方案应当在售楼场所显著位置公示。其中，关于对当期预售商品房价格及优惠幅度和开发商自留商品房的公示要求引起了一些业内人士的关注，有一种声音认为，除了调控力度的增大，这两条细则可以杜绝开发商捂盘惜售和内部认购的现象。那么，事实是否如此呢？《广厦时代》就此对一些开发商进行了采访。

　　●预售新规要求解读

　　目的在于规范销售环节

　　关于“在售楼处公示预售商品房的价格及优惠幅度”一则，有媒体报道，此举将打击开发商变相捂盘的现象，避免开发商在市场较好的时候高价开盘，囤积房源，再在市场预期差的时候优惠卖出。由于需要提前上报商品房价格和折扣，所以开发商必须提前对市场的预期进行分析和预测。

　　而对于“开发商自留商品房公示”这一则，政策则规定开发商必须在售楼处公示自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积，以及自留商品房的原因和自留商品房现房销售的承诺。有媒体报道，结合预售商品房价格的透明化，此举能够避免开发商以内部认购的名义低价给关系户留房的现象。

　　对于这种说法，笔者也采访了一些品牌开发商的高级管理人员。首开集团东部某楼盘的营销总监表示，预售新规的主旨，更多的还是在于规范房地产销售环节，保障消费者权益，并且便于相关政府部门对开发企业进行实时监管。对于小型开发商来说，新规的影响应该是非常大的。因为预售环节的透明化，将使得开发过程更加规范，防止小开发商在开发建设和销售过程中的“暗箱操作”，也降低了购房者的置业风险。而对于本来经营规范、实力雄厚的大型开发商来说，新规的影响相对较小。同时该总监表示，目前的政策对捂盘惜售有较大影响，而对实际操作过程中的内部认购问题影响不是很大。

　　●信息更加透明 打击捂盘惜售

　　内部认购影响有限

　　《广厦时代》进一步就预售新规对开发商捂盘惜售和内部认购的影响采访了首开集团这位营销负责人。该负责人表示，首先，新规中规定“预售方案中须包括项目基本情况、建设进度安排、项目销售计划、本期预售商品房情况、自留商品房情况、商品房质量责任承担主体和承担方式”等多个方面的细节，同时该方案要上报北京市住建委并公示在售楼处，这主要是解决了买方、卖方和监督管理方的信息对称问题。

　　这样一来，便能更好地避免开发商捂盘惜售，有房不卖的顽疾。尤其是对于已经办理了预售许可证的项目，由于预售计划和预售商品房情况都要在售楼处进行公示，买卖双方和监管部门都会对可售房源了解得一清二楚，因此能够在很大程度上进一步缓解捂盘惜售现象。而对于未办理预售许可证的项目来说，虽然可以通过暂缓办理预售许可的方式拖延开盘销售，但通常情况下，开发商迫于偿还银行巨额贷款利息和减慢资金回笼等财务压力，也不会拖延过久。

　　对于预售新规对内部认购问题的影响，该负责人认为这个影响并不大。他说：“‘开发商自留房情况’也需要公示，限制内部认购是指避免了开盘前为少部分关系户预留房源的情况，而这只是‘开发商自留房’的一种方式，因此完全杜绝内部认购现象是不太可能的。”这位负责人同时表示，通常情况下内部认购的数量极少，从整体销售计划来看，不会对整个市场的供应关系产生明显影响。

　　●价格调整需要公示

　　有效减缓房价上涨速度

　　一位中建地产高层管理人员表示，预售新规的出台是根据目前房地产行业发展的现实情况，满足完善行业监督管理制度方面的需要。预售新规实际上是对于前一段时间出台的“价格备案公示制度”和“预售资金监管办法”的完善和补充。

　　对于这次预售新规的具体影响，这位管理人员认为，这其中最重要的一点应该是“对预售方案内容调整时，需要重新公示、并备案审批”一项。

　　该管理人员表示，新规中要求开发商对预售方案的变更，需要在得到市住建委批准后在售楼处公示一个月。首先，这样可以在一定程度上避免市场不理智的过激行为，开发商需要更加慎重的考虑大幅度上调价格后，公示内容给消费者所带来的影响、周边楼盘的竞争压力和市场风险；其次，由于公示、申报审批过程需要一定的周期，开发商对价格的调整速度将会大大减缓，加上目前阶段市住建委对价格上涨幅度控制较严格，因此开发商不得不放慢整体涨价速度。如果能严格执行到位，预售新规将会对房地产市场调控起到较好的影响，这应该才是预售新规最重要的作用。