近年来房价上涨过快，使得买房难成为众所瞩目的焦点问题。2011年1月26日温家宝总理主持召开国务院常务会议后新版“国八条”出台，自2010年4月至今，调控政策出台的频率与力度前所未有，政策的取向和效应更是备受国内外的关注。
与以往简单稳定房价的调控政策有所不同，此次“国八条”的政策取向是商品房市场调控与保障性住房建设两手抓住，且两手都要硬，这是我国住房政策的一个重大转变，也是对住房保障丰富内涵再认识和落实的具体体现。
市场与保障，谁也离不了谁
许多人认为住房“双轨制”就是保障归保障，市场归市场，两者可以分道扬镳。其实，保障性住房和商品住房虽然服务的对象不同、供给方式不同，但也不是泾渭分明，互不关联。保障性住房与商品住房两者是对立统一、相互转化或互为补充的。
事实上，住宅市场的商品房价格越高，居民可支付的商品住房越少，对政府直接供给的保障性住房的需求越大，政府的负担越重；土地市场和住宅市场越规范，商品房价格越合理，可支付性越高，保障性住房的需求越小，政府负担越轻。因此，中国在推进住房保障中，抑制高房价、低密度的别墅和一户多套住房是中国现阶段或城市化没完结前的现实选择。在土地有限和供给既定的情况下，高档房、别墅开发建设越多，中低价位的商品住房和保障性住房可占用的土地相对减少，因此，保障性住房与商品房两者不可顾此失彼。
在商品房与住房保障之间，需要有序的结构安排，各国的住房政策理论和实践表明：住房保障就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，通过运用经济、行政和法律手段，为保障满足全体国民的基本住房需求所做出的多种制度安排。但这并不意味着政府可以“大包大揽”，针对不同的收入群体，政府履行责任的方式应有所不同，“高端有市场、中端有扶持、低端有救助”。需要指出的是政府住房保障责任应止于基本住房需求，改善性住房需求则主要靠市场。
政策效应的不确定性
进一步分析“国八条”具体调控措施，大体可分为两大部分：一是遏制投资、投机性购房和房价上涨过快，如限购令、限外令、差别化利率和首付比率以及5年以上全额征收营业税等。二是加大保障性住房建设和供给。在问责制的高压下，20多个城市先后出台落实“国八条”的实施细则，但其政策效应仍存在诸多不确定性。
保障性住房建设难点多多。2010年国家推出新建590万套保障性住房计划，竣工370万套。2011年计划兴建1000万套保障性住房的计划，并计划在未来五年兴建3600万套保障性住房。但从我们对部分城市的实地调研发现：保障性住房建设和实施中存在的诸多问题：
1.土地供给不足。我国自1998年实施土地储备和2004年实施招拍挂制度以来，土地储备已成为地方政府储备“资源、资产、资本”，以地生财的重要手段。各城市土地储备热情之高、规模之大，却没有为保障性住房提留充足的土地，一边是违法批地、囤地和闲置土地，另一边为保障性住房建设提供多是破产企业用地和城市拆迁用地，土地用途、产权不清延迟了保障性住房开发建设。
2.城市拆迁补偿制度不健全，公益性拆迁与商业性拆迁不分，城市土地名义上是国家所有，但“事实上的所有权”是使用者、占有者，使用者漫天要价，无形中加大了城市棚户区改造和旧城改造的难度。
3.融资渠道不畅，长期低成本资金供给不足。目前保障性住房建设的资金来源主要有：中央地方政府财政资金、地方城投公司、土地出让收入、住房公积金增值收益和商业银行贷款。住房保障是政府的责任，但许多欠发达地区是吃饭财政，政府财力十分有限，且去年8万亿的地方投融资贷款最终都是地方政府债务。用住房公积金的增值收益建保障性住房面临障碍：一是与现行法规“只能用于个人贷款”相违；二是公积金是私人住房储蓄资金，其产生的增值收益是私人储蓄的孽息，其资金性质在法理上没有界定清晰；且公积金管理中心一个事业单位人浮于事能否掌控开发贷款的风险也令人质疑。而商业银行为保障性住房提供的银团贷款多集中在经济发达的城市，且资金借短贷长的特点也制约了银行大规模介入的可能。
4.出售型保障性住房分配机制混乱。收入不透明使一些城市的经济适用房、两限房成了“特权”公务员住房，而一次性买卖和五年后上市交易导致“寻租、创租”行为泛滥，加剧了收入分配不公，也浪费了公共资源，更弱化了政府住房保障能力。
5.保障性住房主要面向城市中低收入，排斥进城市的农民工，阻碍了中国城市化的进程。
6.各城市住房市场差异大，保障性住房需求千差万别。在住房市场的基础数据（存量房的套数、结构、使用年限等）不清的情况下，盲目地大建大拆会带来社会资源的错配。保障性住房建设实施中的上述问题，都在一定程度上增加了保障性住房建设不确定性，也表明住房保障任重而道远，更需要长远发展的大思路和有效的制度安排。
遏制投机和高房价乏力内因
近年来房价的飙升有城镇化、居民收入增长的合理因素，也有许多非市场、不合理的因素，这与2008年对房地产形势的误判、超发货币和过多刺激政策有关，也是多年土地制度改革滞后的结果，而房地产市场不过是多种制度缺失和利益博弈的集中表现。“国八条”实施的不确定性主要来自于：
