房地产市场消化新国八条三个月后，各地楼市开始抑制不住回暖势头。北京、上海、杭州三地尤为乍眼。最新的监测数据显示，量价齐升的城市达到17个，其中杭州、北京分别以91%和57%的环比涨幅领涨10大重点城市成交量，其中上海更是在城郊涨幅超过30%的同时，创下了周均价每平方米3万元以上的历史新高。经济之声《观点辩论》4月27日辩题，目前的房地产回暖，是刚性需求重新抬头还是地产泡沫继续发酵？

　　特别对话三位专家：清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明教授、中国经营报(微博)评论员刘晓武、证券日报创业周刊主编袁元。

　　焦点一：这组数据反映出什么？

　　袁钢明：怀疑数据有问题

　　我觉得数据有点问题。前不久国家统计局公布了70个大中城市的数据，和这个数据完全不一样。这个数据发布者是中国指数研究院，出自何方，我也不知道。而且他们的数据来源也不一样。比如，中国指数研究院是35个城市每周的对比；而国家统计局是70个大中城市，而且都有明确的详细的数据。

　　而在国家统计局前不久刚公布的3月份数据，整体涨势是下落的，比如环比下降的、持平的城市增多了，涨幅下落的城市增多了，还没有看到涨幅那么猛烈的。而且一般来说涨幅都在5%以内，比如北京。北京跟去年同期比大概上涨4%，而环比是零，第一次出现零，说明北京的涨幅是下落了。

　　中国指数研究院统计了35个城市，数据非常可怕，从来没有听到过哪一个城市即使是很热点的城市也不可能这周和上一周相比上涨90%多杭州一周就上涨了近一倍，北京上涨了57%，而且一半以上的城市房价大幅度上涨。所以这个数据到底哪一个真，哪一个假，我还有点怀疑。

　　刘晓武：调研发现房地产市场比较清淡

　　自从年初的宏观调控之后，确实各地的成交量是在萎缩的。3月份全国的销售面积同比增长15.8%，相对一到二月份来说，交易量是呈稳步上涨的一个态势。上周我本人到成都、武汉去作了一个调研，包括宏观经济还有一些房地产市场的调研，房地产的交易实际上在信贷政策、调控政策的收缩之下，交易量是有所收敛的。从趋势来看，它的成交量还是在稳步上升，但不是一个很大的上升。整个房地产市场还是比较清淡，从价格来说环比是有涨有跌，属于一个高位震荡的态势。基本上属于政策的消化期阶段。我对这个数据也表示怀疑。

　　袁元：数据有可信因素刚性需求或多或少起推动作用

　　既然能有这个数据出来，肯定或多或少会有一些影子存在。这方面可能一是跟现在说的对比的基数有关系，另外房地产调控喊了很长时间，虽然房价涨幅表现并不是那么突出，但也没有感觉到实实在在的房价下跌。

　　这个数字的背后可能反映出一个什么样的问题？一些准备买房的人之前可能看到了房价下跌的希望，但是等了这么长时间，发现房价也没有太跌，他们可能就有出手的行为。毕竟刚性需求还是存在的，尤其是现在北上广都出台了限购令，在这种限制大背景下，我觉得可能有一部分有刚性需求的消费者有出手的行为，这个出手的行为或多或少推动了楼市的回暖。

　　焦点二：刚性需求确实存在？

　　袁钢明：刚性需求被迫上钩 “回暖”之说是蛊惑

　　我不认为是这样的。因为在买不起房子的时候也可以采用租房的办法，而且在当前房价涨得太离谱的时候，他可以再等一等。因为现在国家调控政策一波比一波紧，而且最近限购政策已经看到效果了。在这个时候，刚性需求更加关注价格的走势，在这个时候如果价格下落的话，他会更加的等一等；而如果价格上升的信息出来，他就慌了，他就顶不住了，这就是刚性需求可怕的心理。这个时候出现各种各样的信息，刚性需求都会产生一种恐慌心理，所以我怀疑现在有些报道或信息是在两军对峙的时候传来的。

　　它已经产生了诱导大家去买房这种效果，比如好几次都是刚出现调控的时候量降价格也降，这时大家更加不买了，但是过了一段时间价格突然上涨了，这是房地产商的阴谋诡计或者所谓的销售策略。他们一看观望，就更加让房价上涨，反其道行之，用房价上涨来引你上钩，所以现在又到了这个关头了，调控措施限购措施过了一段时间，如果没有效果反而房价上涨得更高，这时候刚性需求就被诱迫上钩了。

　　而且这个新闻的标题也有问题，怎么能说房价暴涨是“回暖”呢？回暖是一个称赞性的语言，这种泡沫的疯涨完全是恶浪回潮，怎么能说这是回暖呢？把它称赞为市场回升，当做正气的回升，这显然是蛊惑，一种错误的引导。

　　刘晓武：非限购城市成交量放大很厉害

　　袁教授这个观察角度特别有意思。一般来说，房地产市场的成交量和价格是有一个比例关系的，一般是量在价先，有什么样的成交量就有什么样的价格。比方说成交量继续萎缩或者停顿的话，价格会收缩。在一定的时期内，如果调控政策继续，价格就会松动。

　　实际上袁教授提出这么一个观察角度，是不是成交量被有关的一方刻意放大了，导致现在房地产市场重新回到以前的轨道，我觉得这是一个很有意思的观察角度。另外我想补充的是，成交量确确实实在前四个月稳步回升，这还是有一定的合理性、基本面的支撑的，这是一个。另一个，我们可以分析目前成交量放大主要是非限购城市放大得特别厉害，特别是三线、四线城市，县级市、地级市一般定价不是很高的楼盘基本上日光盘，我们在下面调查确确实实就是这样的。