作者：知风

4月29日《人民日报》刊登西南财经大学 曾康霖 吕晖蓉的文章《住房价格上涨原因剖析（学者论学问）》，但在某媒体上是用《党报发文称居民收入增加是房价上涨首要原因》转发的。这个标题不但扎眼，而且很惹火，类似于“高房价因为老百姓太有钱”，所以，相关的评论都不大好听。

通读刊登于党报的《住房价格上涨原因剖析》，感觉不但理性，而且实事求是，指出的问题是客观和全面的，而且也不乏尖锐。

“居民收入增加是房价上涨首要原因”确实是文章的第一层意思，可能基于高房价带来的民生之痛的社会基础，把房价上涨的首要原因归咎于居民收入增加，触痛了民众的情绪，疑是为引起高房价的政策原因开脱。但既然是看“学者论学问”，就应该仔细理解学者的解析，作为“学问”，依据的是科学，科学是一种客观存在，不能为某种需要左右，这可能就是该文没有充分照顾民众情绪的原因。

个人以为，房价上涨既然到了要学者分析的地步，那么，这个价格不是卖家的叫价，而是现成的市场价。而要让一种商品价格达到有效，必须靠消费末端来实现。也就是说，现在高价的商品房如果没有人去买，这个价格不要说上涨，连维持都难。虽然现在商品房的供应中，包含了消费、投资和投机，但消费应该是主流。如果这个结论成立，那么房地产市场价格能实现迅速上涨的原因，就是消费末端有这个交易能力。这个能力的产生，应该与居民收入增加不无关系。可能有些人用收入水平和消费成本作对比，得出的结论是消费能力下降了，即使增加的收入，也是入不敷出，这对大多数人来说，是不争的事实。但用增加收入的绝对值对应于特定的商品消费，能力必然是提高了。这可能就是消费末端让房价得以持续上涨，这是符合市场规律的。该文很客观地分析了房价上涨原因，虽然“首要原因”的归纳有点扎眼，但试想要是没有消费末端完成商品房的交易，整个利益链就断了。该文对这个消费末端做了分析：“在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏‘储蓄—投资’转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。”我认为，这确实可以作为房价上涨的首要原因。说简单一点，就是再高的房价也卖出去了，成交了的高房价才是名副其实的高房价。

“首要原因”意味着还有其他原因，该文指出，“宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑”。这就是说居民收入增加仅仅能启动商品房消费或投资、投机的欲念，这个欲念要付诸实施，就是宽松的信贷政策的支撑。有限的收入增加加上宽松的信贷，让“寅吃卯粮”成为消费方式。该文一方面指出了“我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持”；同时指出“我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款”，得出的结论是，“宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手”。这就是该文直指国家金融政策弊端的犀利观点。因此该文作者把居民收入增加作为房价上涨首要原因，是指消费现状的，而实现这种消费现状的“推手”，就是宽松的信贷政策。同时，该文以此揭露了房地产调控步履艰难的一个症结，“房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化‘不利’的调控政策。”

不但如此，该文进一步指出，“土地财政”是房价上涨的重要原因。因为“在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源”，所以，“在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展‘三旧’改造，并最大限度地挖掘农村土地资源”。该文认为，“如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。”这就把房地产形成的利益链条完整的抖露出来了，地方政府在高房价中是一个极其重要的角色。

如此，还有什么理由质疑“党报发文称居民收入增加是房价上涨首要原因”？谁还会认为该文把高房价的责任推到了“人民”头上？从该文的结论中更可以看到文章的主题，“如果以工业粗放扩张为特征的经济发展模式不改变，地方政府和领导干部政绩考核方式不改变，房价过快上涨的趋势就难以扭转”。高房价的关键在哪里，不是昭然若揭了么？