房价上涨的根源是地价，是土地财政所驱动的“房价只涨不跌”的乐观预期所致，慎思如何有效扭转、提高房地产买卖双方之风险意识？终结“永不破灭”的土地神话，方为可行良策。

　　国土资源部公布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，明文要求未来各地方政府与开发商签订的土地出让合同中，需注明建房套数、套型、面积比例、开竣工时间相关内容。其中最惹非议的是，“需承诺房屋售价上限”。

　　难道我们要回到公房时代

　　此举看似可以达到雷同于“限价”之目的，却忽略了房产不是“一个模子刻出来”的特殊性质。不同房产彼此存在地段、环境乃至产品上的明显差异，一旦采取限价措施，其结果是造成市场全面以价格为导向，而一切唯“成本是问”的结果，会形成“再无开发商愿意在质量、品位上多投入”的恶性循环，市场势必回归因陋就简、标准化作业的“公房化”运作模式。这种“齐头式的平等”，不但对当前经过多年好不容易建立起良好品牌形象的开发商极不公平，也与时代潮流相背离，此一规定符合社会期待吗？我深表怀疑。

　　标明房价之目的将适得其反

　　或许有人会嗤之以鼻认为，只是在合同中标示建成后准备销售的房价罢了，事情有这么严重吗？我看是有的，因为此举未必兴利却见其弊。首先要了解的是，表明欲售房价之目的为何？只是价位参考还是会影响得标资格？倘若是前者的纯粹“仅供参考”，则恐将诱引开发商为了提升周边行情，以利自己楼盘未来之销售，会刻意从高估价，其效果与之前“上报房价区间，准跌不许涨”的意思一样，开发商“高报低开”，反而冲击了楼市正常运行，本来是想稳定房价，结果却适得其反地助推其向上。

　　如果标示的房价过高，有招致合同无效之虞，开发商被迫以“地价加造价”的方式，在合同内填报拟售房价，表面上看，开发商仅能赚“手工钱”已无大利可图，因此房价可望得到平抑，但实际会是如此吗？这恐怕只是官方的如意算盘。

　　遏制腐败交易能靠限房价达成吗

　　作为以营利为目的之企业，既然售价已经封顶，接下来就只能是如前所述的各项成本控制了，惟从取得土地到房屋预售，其中需经过诸如：规划设计、施工营造、监督管理等多道工序，长则五年再短也要三年，开发商总不免面对建材、人工的价格波动，乃至政策调控的变数与风险，限价使建筑物丧失品质、品位（哪个开发商还愿意花大价钱请国际知名设计师操刀？）便罢，更糟糕的是，过程中万一某个环节没掌握好，微利变成亏损，开发商跑路、躲债将成为常态，如此则少不了给社会留下烂尾楼，供人凭吊与瞻仰。

　　当然也有人会说：不必太较真，土地出让合同内所定房价并非“铁板钉钉”，如果市场确实存在大变动，可以罚款或打报告说明原委，仍然允许在一定范围内有所变动。果真如此，岂不又给了地方政府权力寻租之空子与机会？而这不正是土地招拍挂制度设计初始所极欲避免的吗？即使要调整以“防微杜渐”，也应针对病根下药，而非自由心证式的想当然。令人感到讽刺与哭笑不得的是，有关部门还自认明确售价的做法是“为了遏制土地交易中的腐败行为”呢！真不知这话该从何说起？

　　房价上涨的根源是地价

　　综上所述，足可说明商用住房土地出让合同中，明确未来售价上限，除了扰乱、破坏市场体制及其正常运作外，完全无法达成抑制房价回归合理之政策初衷，国土部宜三思而后行为好。毕竟房价上涨的根源是地价，是土地财政所驱动的“房价只涨不跌”的乐观预期所致，慎思如何有效扭转、提高房地产买卖双方之风险意识？终结“永不破灭”的土地神话，方为可行良策。舍此本而逐其末，最终只怕是竹篮打水——一场空！

作者：蔡为民