2008年，注定要在中国房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，这是开发商从天堂踏入地狱的一年。故事总是这样，总是在不经意间发生戏剧性的变化。楼市就是一场买方与卖方角力的游戏，二者在博弈中寻求平衡。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了 “巨变”。2009年即将来临，楼市还将发生什么变化？
1房价继续下行？
2008年年初，房价“拐点论”就已经在房地产业界风行。而2008年也确实完成了房价从上涨到下跌的转变。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房屋价格指数表明，2008年1月份同比增幅为11.3%，达到近几年的高点，其后增幅加速递减，11月份已降到0.2%。与时间跨度为一年的同比增幅相比，环比增幅更能反映出房价短期变化，从8月开始，房价终于由正增长变为负增长，拐点正式出现。
中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。
事实上，在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格也可能将面临方向性的调整。再加上大多数业内人士仍预期明年上半年楼市回暖无望，但开发商会借下半年的回暖加大推盘力度，因此，在供应加大的前提下，再加上开发商资金回笼预期，很可能会在价格做出一定的让步。
世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示，当前采用降价举措的大多是土地储备量大、年报需要做得漂亮的公司，明年还会继续降价，现在卖的项目，可能是2005年的土地。而2007年获得的土地，还没有投放市场。有降价和资金需求的公司，在市场上不会放弃明年2季度的市场，将会是一个集中新上市的时机，但大多房源依然会采用低开的举措。
杨红旭同时指出，按照市场价格下滑的惯性，未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。在房价回调时，也要提防房价过快、过度下跌，否则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现 “硬着陆”。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度。
2成交即将回暖？
中国房地产指数系统秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全认为，楼市要复苏至少需要6~12个月的准备期。他表示，2008年是一个调控年，下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，价格方面也有15%~20%不同幅度的调整。
实际上，在全国房价出现负增长以前，全国商品房成交量已持续低迷半年左右，多数一、二线城市的成交量同比都下降五成左右。杨红旭认为，久盘必跌，开发商的资金链越来越紧张，不得不降价促销以回笼资金，于是全国楼市进入量价齐跌阶段。
对比2008年中央政府相关部门和地方政府的救市措施可以发现，中央政府相关部门救的是市场需求，重点在于“救量”。地方政府除了扶持需求外，还照顾到开发商，比如缓交土地出让金。
杨红旭认为，从救市效果分析，整体上有利于房地产市场趋稳，但由于政策见效需要一个周期，短期难以改变市场下行的大势。而且，救市很难“毕其功于一役”，相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。
国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司总经理马乐表示，楼市放缓现象比预期更严峻，当前楼市观望气氛浓厚，明年的三、四季度成交将有望逐步活跃。
五合智库总经理邹毅认为，当前消费者对价格的心理预期并没有改变，因此楼市短期难见回暖。如果明年二季度外部经济环境好转，那么楼市才有可能慢慢回暖。同时，还要看股市，股市慢慢反弹了，楼市才有可能触底反弹。
3土地继续流标？
“地王”退地、土地流拍主导2008年的土地市场。2009年，还会持续这种现象吗？
房地产高级经济师章林晓在接受媒体采访时表示，明年上半年，楼市不可能回暖。相应地，土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。
北京中原投资顾问部的研究报告称，由于今年市场形势低迷，并且出现多宗土地流拍，预计2009年土地整体价格将下调。2009年土地供应总量将继续增加，仍将大力推出保障性住房和两限房，预计明年保障性住房和两限房用地供应将比2008年有所增加。
根据国土资源部近期下发的 《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划；2008年用地计划完成缓慢的城市，减少2009年用地计划申报指标。
这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。
中原投顾的报告同时认为，虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但实力派开商仍将实施“储地为王”的地产开发策略。比如近2年销售情况较好的开发商，以及资金链充足的开发商，将会在明年实施“储地为王”计划。但近2年销售情况不好，资金紧缺的开发商，关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题，拿地较为谨慎。
杨红旭认为，面对企业的这种正常行为，地方政府应该调整土地出让的思路。
