周亚霖

限购之下，谁有欢颜？

从“京十五条”发布到2月底，北京销售量前十五名，产权有40年或50年的商改住项目占据了十位。

“商改住”的项目多为商业用水、商业用电、无燃气、格局差，并不适合居住，限购反而给了这些原来处于劣势的擦边球项目可乘之机。

地产调控政策并未涉及对商业地产项目的限购和信贷约束，“我们也不能说买办公室的人就不准住在里面。”一位监管部门的人士说。

擦边球

因为商业项目可以申请贷款，而且不限购，在北京工作的江苏人刘平正在四处看房，准备近期再买一套。实际上刘平在北京已经有两套房子了。

2008年，刘平大学刚毕业，父母给出20万元帮他在北京某商业立项的小区买了一个30多平方米的小房子。房子里不通燃气，刘平就用电磁炉做饭，房子没有阳台，刘平就把衣服悬挂在屋里，下面用盆子接水。就这样，刘平稀里糊涂地在北京拥有了第一套房，“其实就是间宿舍”。到2010年11月，刘平想买个更大点的房子，在马甸看中一个80平方米的两居室。当时北京的银行开始提高二套房首付比例和贷款利率。刘平从父母那里得到了首付的支持，算了好几遍自己每月的开销，心想，生活可要节约点了，少买衣服、少在外面吃饭！

突然，喜从天降，中介告诉他，调控不涉及商业地产，刘平上回的那套房子性质上是商业，这次要在马甸买房子的贷款才是刘平的第一套房贷，可以享受首套房的首付和优惠利率。就这样，刘平又买了一套房。

2011年“京十五条”落地，中介致电刘平，如果想再买个房子，可以再买个酒店式公寓，还可以接着贷款，买上瘾的刘平觉得机会又来了。

和刘平一样在限购之下去买商业地产的人很多。按照亚豪地产为本报做的统计，自2月17日 “京十五条”发布至2月28日，北京销售量排行前十五名中，40年或者50年产权的商业项目占据了十位。

一位操作过多个“商改住”项目的设计师向记者表示，这种项目只能当过渡性产品，采光面很有限，得房率低，户型小，公摊大，并不适合住，但开发商愿意做，因为拿商业用地和办公用地比拿住宅用地便宜很多，而通常售价也只是略低于住宅。

监管难题

监管部门三令五申禁止 “商改住”，2010年就曾两次下文。

2010年5月19日，北京住建委下发“关于加强酒店类项目销售管理的通知”明确规定2010年5月31日后通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。

2010年11月，北京市住建委又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，通知要求，非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。如果确实必须改变房屋平面布局的，也应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核。按照通知要求，文件从2010年12月1日起正式实施。

从北京市住建委两次下文不难看出，监管层是禁止在商业、办公地块建住宅以及将商业和办公当住宅销售和使用的。

另据开发商和设计师透露，在实际的规划审批中，从去年开始，规划部门已经禁止开发商做LOFT。这种户型是开发商惯用的向天空 “偷面积”的方式，过去对商业地块非常有利。商业办公立项的项目，做成小户型，一层变成两层，按照住宅一层1.5倍左右的价格来出售的居多。不准建LOFT户型，规划部门的本意是为了防止开发商“偷面积”，实际上却削弱了商住项目所谓的买一层送一层的优势。今年以来，已经很难在市面上看到有LOFT户型的新盘。

尽管如此，记者在采访中发现依然有打“擦边球”的商改住项目。

有一些商业地块是在2010年12月1日之后取得预售许可证的，譬如中建位于回龙观的琥珀天地，其取得预售许可证的时间是2011年1月15日，该项目土地用途和使用年限是办公50年；地下仓储50年；地下车库50年；商业40年。而批准预售部位是居住公共服务设施。实际上，这个项目的大部分购买者都是当住宅来使用。

多位设计师告诉记者，一般都不允许商业项目通燃气，水电是按商业用途计价。按照监管部门禁止“商改住”的政策精神，不通燃气的规范应该在2010年12月1日之后执行得更加严格。

但同样是中建的项目，玲珑山却能通然气。再如北京销售前三甲项目北京像素也很有意思。销售员口头承诺购房者说是民用水、民用电，还可以通燃气，却不同意写进合同里。在该项目的论坛里，一位买了北京像素的网友发帖说，现在销售接电话都不说能通民用水、电和燃气的事情，因为担心来电的人是记者。

参与过“商改住”项目的开发商告诉记者，要想通过审批，在样板房一定不做卫生间，文字材料里也不要出现公寓等给人感觉像住宅的东西，一定要低调，不能大张旗鼓地卖。

相关监管部门的人士也和记者私下表示，去年5月下文之后，酒店立项的项目已禁止分割出让，但办公立项的项目约束起来却很难。写字楼本来就是一间一间的，别人买的是间办公室，开发商申报的材料和销售都是写字楼的，但人却住在里面了，你怎么去约束？

一位设计师告诉记者，如果开发商能将这种小公寓阳台分出一部分做厨房，把然气管道挪到阳台，接驳燃气就能通过消防这一关。在住建委和规划部门的规范中，也只是规定要符合消防规范，没有硬性规定说不准通燃气。因为酒店或者商业也可能要用燃气，所以一些项目能通燃气也有这个方面的原因。