真的降了吗？——部分城市房价结构性下跌背后的迷局
在国家统计局发布３月份７０个大中城市新建商品住宅变动情况之前，一线城市陆续传来房价下降的消息。然而，随后便有分析指出下跌源自结构性变化。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，至今房价走势依旧处于僵持状态，购房者心理也因此而此起彼伏。虽然一些权威统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，牵动人心的房价，真的降了吗？
一线城市传来降价消息
“国十条”出台将满一年。一年来，楼市调控层层发力，组合拳迭出，在限购、房产税、限价等手段的多重作用下，“遏制房价过快上涨”已取得明显成效。
国家统计局数据显示，２月份７０个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有１个城市，同比涨幅回落的有３１个城市。
在成功“遏制房价过快上涨”的基础上，近日，北京、深圳等一线城市传来了３月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，３月份北京新建商品住房成交均价为１９６７９元／平方米，环比下降２６．７％，同比下降１０．９％，出现了１９个月以来的首次同比下降。
深圳市规划和国土资源委员会数据显示，３月份深圳新建商品住房成交面积为２２．８万平方米，是２００３年以来成交量最低的３月；每平方米成交均价也跌破２万元，为１９４２４元，环比下降５．９９％，同比下跌５．０４％。
然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。
真降还是“假摔”？
正当购房者因一线城市房价松动而松一口气时，上市房企一季度销售业绩却再次绷紧了市场的神经。
数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨１３５％、７２％、８２％，销售面积分别同比上涨１４４％、３０％、４５％。
合富辉煌首席分析师黎文江说，加紧布局二、三线城市和商业项目，是房企一季度销售业绩“亮眼”的主要原因。然而，细看房企销售数据，却发现房价涨幅超标的问题。
按照各地政府出台的“限价目标”要求，今年房价涨幅上限大约在１０％至１５％。而上述３家上市房企中，保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达３２．６１％和２６．１４％，远超政策“红线”。
而记者在刚闭幕的２０１１北京春季房地产交易会上采访发现，参展的北京各楼盘，不论位于中心区还是外围区域，房价均未出现明显下跌迹象，也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传，部分项目价格甚至较前期有所上浮。
一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二、三线城市实现“大丰收”，而记者走访则发现北京房价依旧“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，依旧处于僵持状态。
对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。因此结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。这就是在数据上房价有所下降，但老百姓却没感觉到的原因。
韩世同说，“３月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。”
购房者能感受到降价的才是真降
专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。
虽然目前房价走势处于僵持状态，但仍有几个方面值得注意，一是“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”，韩世同说。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必须加大，才能做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。
陆续公布的２０１０年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Ｗｉｎｄ统计数据显示，截至１１日，８４家已公布２０１０年年报的上市房企２０１０年末的经营性现金流量净额由正转负，为－７０５．９亿元，同比大减１１５０亿元。
在现金流量大幅下降的情况下，上市房企的存货却大涨。Ｗｉｎｄ统计数据显示，８１家上市房企２０１０年末的存货总量达７５２０亿元，同比增长４２．３％。
黎文江说，“２０１０年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。”
“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占１／４左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的方法。
