调控至今，房地产投资环境已经大变。
住建部政策研究中心副主任秦虹目前正针对民间资本去向等问题，辗转调查于各个三线城市。
她得出的初步结论是，买房就是最好的投资，这种预期已经变得不那么明确了。以往支撑房价不断上涨的核心动力就是那些持续购买房产的人群，而这部分人群随着未来市场预期扭转，势必呈下降趋势。
不过秦虹也坦承，缺乏投资渠道的民间资本，仍然认定房地产是主要投资渠道。
如果要让更多民间资本分享到房地产市场这块“蛋糕”，正在培育期的房地产市场证券化市场将成为必然趋势。
失衡的调控
秦虹估算，限购使得约4000亿元资金正在寻找出口。
“调控主要是在35个城市采取限购政策。假定这35个城市投资性住房是指两套以上住房的购买需求，这部分约占到20%，北京投资性需求大概占到40%。照此估算，限购使得大概有4000亿左右的资金被迫退出住宅市场。”在秦虹看来，这类资金可能有三种流向：一是二三线城市；二是商业地产；三是字画、古玩和股市。但主要投资走向仍然是房地产。
这一点，高和投资苏鑫深有同感。近期在武汉、长沙、青岛、鄂尔多斯、太原、吕梁、长治、孝义等地调研的苏鑫，目睹了非限购地区房价猛涨的过程。
“尤其是山西、陕北一带，大部分投资人反映当地房价在调控这一年上涨了20%-30%”，苏鑫表示，恰恰在调控力度加大的最近一两年，这些地区的投资趋势迅速明朗起来，“一些三线城市已经进入大量资金，从而造成了价格的上涨。”
商业地产在调控后的火爆则更加明显。5月15日，SOHO中国网售的15套房，包括商铺和写字楼甚至在当天遭到了“秒杀”，总成交价超过1.36亿元。最令住宅开发商眼热的是，商铺写字楼全部最高限价成交。当天唯一挂出的一套前门大街自持物业租金竞买，也以1500元/平方米每月一口价被网友直接拿下。
在一线城市，房地产市场还存在着另外一种失衡：高端住宅与普通住宅的分野。
据21世纪不动产数据显示，与普通住宅成交冷淡、价格跌势明显不同的是，高端豪宅价格反而一直坚挺。“就近期新开盘的几个高端豪宅项目来看，高端新房仍然受到市场热捧，与周边二手楼盘形成较大反差。”21世纪不动产分析师粟日称。
园墅总经理助理郝悦称，她并没有感觉调控前后楼盘来访和成交发生明显变化。“业主的来访量可能下降了10%-20%，但总体成交并没有受影响。”据了解，园墅是主要以叠拼、联排和双拼别墅为主的楼盘，总价在470万-480万元/栋。该楼盘4月16日推出三期24套叠拼别墅，截至目前已签约认购15套。
近期推出京城首个全景观住宅的长安太和相关负责人介绍，近段时间的来访来电也明显增多，达每天20余组。计划于5月下旬推出50余套首批别墅的远洋傲北项目，据相关负责人透露，目前蓄客也很充分。
粟日认为，从目前情况来看，高端热而中低端冷，是市场的正常反应。以北京为例，限购令抑制的主要是在京工作的外地人的住房需求，这部分群体工作时间不长，经济实力有限。而富裕人群往往有机会找到购买资格，如通过在北京设立的公司等，而且他们倾向于一次性购买豪宅，此前多个抛售手中几套房产购买高端楼盘的案例就是明证。如此一来，本已失衡的房地产市场，可能不得不面对更加失衡的现实。
从炒房到理性投资
“惯性的炒房时代已不存在。”苏鑫在由华本机构主办的“山西投资峰会”上说。房地产投资心态已发生变化。
“一类心态是希望短期内房价下降；另一类心态是长期房价会涨，但长期上涨速度缓慢。以往，房地产价格上涨过快是投资需求推动的，但投资需求只对预期敏感。不管上述哪一类预期，其中观望的成分都很大，更不用说像以前一样持续购房了。炒房需求已经基本被挤出房地产市场了。”秦虹解释说。
但心态发生改变后，分流的投资渠道在业内人士看来也并不稳定。
令苏鑫担心的是，不同于“财富聚集地”的一线城市，二三线城市因不受调控限制而因民间资本转移炒作起来的房价，一旦价格发生下跌，若没有持续需求支撑，后果将更难估量。
“分流到二三线城市的购买力并没有发生持续购买，说明他们也很谨慎。”秦虹认为。
与此同时，秦虹认为，分流至商业地产的资金也是有限的。“因为商业投资风险很大。开发企业一哄而上，导致供应过剩的风险；市场上缺少优秀的商业地产开发机构。如果没有合理的资金安排，商业项目后期运营收入也很难达到预期回报。所以投资商业地产并不会形成长期机制。”秦虹表示，“总体来讲，实物投资将趋于饱和。”
“房产调控的结果，就是由传统的炒房时代变成了理性的投资时代。”苏鑫说。
引入房地产证券化？
业内人士普遍认为，政府应趁需求抑制的时机，培养更加长效的投资渠道投资机制。
在2011楼市财经名人汇·一渡新新小镇举办的“地产改变城市”系列论坛上，房地产评论人蔡鸿岩表示，此轮的调控，如果压抑时间过长，一旦出现放松，势必造成更大更恶劣的反弹。包括很多地方政府、开发商也不愿意出现第二次反弹。必须要有持续的、有效的政策和制度，来防止这种局面的出现。
