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小产权房乱象丛生 试点清理难题待破解
永兴房产网 www.880735.com 更新:2012-03-02  来源:中国证券报

小产权房蔓延

据中国证券报记者多方了解,目前还没有相对准确完整的全国小产权房总量统计数据。早在2007年就曾有国土部门表示,全国的小产权房总量高达66亿平方米。而深圳相关部门可查到的数据是,深圳小产权房2009年有1.02亿平方米,目前占到全市住房总套数的56%。业内人士表示,近年来深圳小产权房建设蔓延势头并没有得到有效遏制。其中,低收入者的购房需求、保障房建设相对滞后是重要原因。

“公园就在家门口,大芬油画村的艺术氛围溶入您的生活,地铁三号线近在咫尺……”这是深圳玉岭花园的广告语。玉岭花园修建在一块不足一公顷的土地上,坐落着十几栋23层住宅楼,楼间距不足15米。目前玉岭花园二手毛坯房的价格接近每平方米4000元,与玉岭花园一路之隔的万科公园里项目均价为每平方米17000元。不少没有深圳户籍、购买力又十分有限的外来人口将购房目标锁定在了小产权房。

老汤是玉岭花园的业主,2010年他用26万元买下了这套三室两厅的小产权房,如今同一户型的标价已经涨到40多万元。老汤为中国证券报记者展示了买房时办理的“购房手续”。所谓的购房手续只是一张附有律师见证书的“合作建房协议书”,协议书中写明了房子的售价和交房标准,但并没有关于产权方面的注解。

老汤买的这套小产权房标明面积接近100平方米,而老汤觉得最多也就70平方米。玉岭花园的电费为每度0.85元,比商品房电费贵0.17元。老汤住的那栋楼为两梯七户,电梯上没有厂家标识和检修记录。老汤还说,小区的物业也不是很好,管理比较混乱,物业费却不便宜。

老汤算了一笔账,整个玉岭花园的住宅超过1万套,还有几百间底商,这样的楼盘在南岭村有三个。“同样的地段,除了楼间距小一些,价格相差4倍!”老汤月薪3000多元,他觉得深圳的商品房对自己来说高不可攀。

位于深圳布吉镇的一处大型小产权房楼盘,总量超过1万套。

投机炒作升级

据REICO工作室调研,北京小产权房的业主除了自住和投资需求,还有一些中高收入者购买小产权房作为第二居所;三亚的小产权房除了被中低收入者买走以外,大量被外地人买来用作冬季度假。除了自住需求,深圳小产权房的购买者中还有大量的投资客,他们的投机炒作方式也在不断发展变化。

“如果你注重居住品质,买沙井;如果你在意交通方便,买南岭;如果你追求升值空间,买龙华”,深圳小产权房经纪人祝伟(化名)说。祝伟说的沙井、南岭和龙华是深圳小产权房比较集中的区域。在祝伟看来,小产权房是个巨大的市场。他在网上开了博客,专门介绍深圳各个区域的小产权楼盘,还有对小产权楼盘的区位、升值空间等方面进行分析。他还想创办一个介绍小产权房信息的网站,“就像搜房网那样”。祝伟去年开始从事小产权房中介。用他自己的话说,他赶上了小产权房“最好”的时候。祝伟介绍,2011年深圳商品房价格是滞涨状态,但价格涨幅超过50%的小产权房举不胜举。

深圳从不缺少炒房客,楼市调控开始之后,炒房客们纷纷转战小产权房。去年深圳出台的限购和二手商品房交易新规等调控政策,某种程度上甚至刺激了小产权房的销售。一位中介工作人员介绍,小产权房的业主中,投资需求远远超过自住需求。

2011年,一次性出手买下十几套小产权房的炒房客大有人在。2009年,深圳市规划国土委对全市小产权房进行摸底登记,当时疯传深圳的小产权房即将转正,上百亿民间资金涌入小产权房市场。虽然炒房客们的希望最终破灭了,但近年来小产权房的升值也为他们带来了一定的投资回报。

随着近日有关部门再次明确表态清理小产权房,一些炒房客萌生退意。在深圳龙岗区的一处小产权楼盘,一套原本标价45万元的小产权房被炒房客降价5万甩卖。此外,随着深圳商品房成交量的持续下跌,小产权房也开始不好卖了,一些小产权项目甚至出现了20%左右的降价。加上近期国家要整顿小产权房的消息频传,一些原本打算购买小产权房的购房者开始犹豫,祝伟也不再像之前那样乐观。

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