从以往开发商千方百计办活动搞促销吸引买房人眼球以增进楼盘销量，到如今购房人想方设法托关系找后门只求能在汹涌的排队买房大军中占得一个稍微靠前点的顺位，楼市供求关系的急剧变化之下，金九银十也从开发商的赛场，变成了购房人的战场。

  血拼引爆“金九”行情

  金九银十”带给购房者的是在北京房价加速上涨下的恐慌无助，后悔没买和后悔买晚了的情绪正在众多意向购房者中蔓延。

  记者采访到的一位马姓购房人称，他看中的中国水电·云立方、金融街·融汇等这些楼盘，他都没能排上号，最后只能退而求其次，选择了离地铁更远一些的项目。

  今秋楼市热度可见一斑。

  数据显示，9月1日到22日，北京新建住宅共实现成交8364套，成交面积累计为90.4万平方米，比8月同期的6831套、76.03万平方米分别上涨了22.4%和18.9%。

  与2012年同期相比，从成交套数、成交面积上来看，则分别上涨了21.3%和17.6%。去年同期的成交均价为20611元/平方米，而今年则上升了8.4%，高达22339元/平方米。

  在9月19日到22日举办的北京秋季房展会上，开展四天时间，共吸引看房人18万人次。据悉，在北京本地项目中，六环内已难寻均价每平方米2万元以下的楼盘，其中，三环内项目均价突破每平方米6.5万元，一些五环附近项目也突破每平方米4万元，五环至六环间项目均价则普遍在每平方米2万元以上。

  北京楼市的热度也催生了不少“日光盘”。9月15日，位于二环内的国瑞紫金台开盘仅两小时，60余套房源即被抢购一空，成交额高达2.5亿元。

  不仅是普宅，一些别墅项目在“金九”亦表现不俗。

  位于北京西北六环的香江别墅，9月8日开盘当天，其火爆程度让前去选房的肖先生大感出乎意料“没想到一个纯别墅项目开盘也会有这么多人。”而据销售人员提供的数据显示，其开盘当天共销售55套，销售总额达5.1亿元。

  而此前一天，位于北京南五环外新机场附近的别墅洋房项目中国水电•金地格林云墅的产品发布会也吸引了近2000组购房者到场。据现场工作人员介绍，其中有约1500组客户进行登记、表达了购买的意向。

  北京市成交区域，越来越向远郊区县转移，顺义、大兴、房山成为热点区域，价格涨幅也最明显。由于城区交易量偏少，近期远郊区县的价格上涨，拉动了北京市整体均价的上升。

  不少业内人士认为，“金九”楼市的火爆甚至“日光盘”的出现，与目前供应量偏少不无关系。

  “目前的北京房地产市场，由于政府对于预售证的监管非常严格，很多项目都没有办法在第一时间拿到房屋预售证，使得北京新房供应量下降。但是，市场对于新房的需求依旧十分旺盛，在供需关系不平等的情况下，导致大量日光盘的出现。”某业内人士认为。

  溢出刚需购房者难逃跟风涨价

  北京楼市热度不减，而受环首都经济圈概念的影响，北京周边的房价也是水涨船高。众多项目在争夺“从北京楼市被迫挤出的外溢需求”的表现中现量价齐升。

  环首都目前分为京东、京南两大板块，京东有燕郊、大厂、香河三地，而京南板块是固安、廊坊、涿州，两板块都和北京楼市“同涨共跌”。

  据悉，在燕郊区域的102国道两边，自西向东各楼盘的广告牌密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处。燕郊著名的”售楼处一条街“更是人头攒动。销售人员表示，这里依靠着“大北京”的概念，近期楼市火爆，前两天甚至出现了购房者通宵排号的盛况。

  楼盘的销售人员表示，去年还只有 7000多元/平米的燕郊房价，在今年三月，部分楼盘接近万元，到了下半年，九成楼盘单价破万，高的超过12000元/平米。全涨幅惊人。

  以燕郊区域的天洋城4代为例，其上一次开盘均价在8500元/平米，如今已经飙至10500元/平米；另一项目首尔甜城在今年5月份售价仍是8500元/平米，而目前的售价已达10000元/平米。

  在涿州，香邑溪谷的高层在4月份均价为5200元/平米，而目前为6500元/平米。水榭春天年初时的售价为4600元/平米，目前的均价已达5800元/平米。

  在香河，富力新城近期刚推出的房源，毛坯均价为7200元/平米，而三个月前，报价还在5000元/平米左右。9月15日，位于香河县的北京自在城首次开盘，850套房源全部售磬，现场成交金额破4亿。

  业内人士认为，与北京相比，环首都经济圈如燕郊等地楼市不限购、价格低的优势，吸引了大量在京工作的置业人群，同时，京津冀协同发展预期，也让很多人对环首都项目房价上涨抱有很高的期望值。

  不过也有业内人士认为，像燕郊这些北京邻近的地区房价疯涨，其中亦不乏投资者和炒房客的拥入。“这里大部分购房者是北京人和外地人，本地人很少有人买这里的房子，而十个购房者中有五六个是用于投资。”某业内人士透露。

  供需紧张与地王效应加剧涨价预期

  统计数据显示，截止9月23日，北京年内楼市住宅总成交已突破21万套，同比去年的17.78万套上涨幅度达到了19%，并创下近3年以来的最高值。金九银十楼市旺季如约而至，不管是首次入市，还是再次进场，楼市新增供应均被购房人的热情大力度消化，市场依旧供不应求。

  纵然今年全年一线城市的楼市成交都持续在高位运行，但今年成色十足的“金九”仍然再次刷新了社会对于当前房地产火热状况的认知。究其原因，供需紧张与地王效应，是导致市场对于后市涨价预期不断加强的两大原因。

  供需方面，据链家地产、我爱我家和中原地产等地产中介公司对客户的调研显示，随着上半年调控风潮的退去，多数意向购房者逐渐接受了当前市场价格，整体而言市场上首次置业和首次改善的刚需人群的购房意愿出现了进一步增强，带动了成交量的井喷。据21世纪不动产监测数据显示，9月上半月北京二手房成交总量为6438套，环比8月同期上涨了15.4%。

  二手房市场进行分析，我们不难发现，在购房需求较为迫切的首次置业和首次改善的刚需人群的支撑下，北京二手房交易量自3月楼市调控后逐步回升至月均万套以上，虽然楼市调控力度并未放松，且银行贷款优惠力度逐步减弱，但是从有关中介的新增客户登记量和经纪人带看量来看，购房人群的购房意愿仍在逐步上升。

  此外，由于二手市场中8成左右的业主卖房的目的是为了购买新房置业升级，首次置业刚需、与卖房后持币待购新房的两股需求力量叠加，让需求总量更为可观，但鉴于此前较长一段时间内北京新房市场的供应量受调控影响趋于紧缩的惯性尚未过去，供需的失衡在短期内恐怕将难以平复。

  频现的日光盘无疑将进一步确立开发商对后市的乐观，企业随之紧抓时机，抢先入场。据不完全统计显示，10月北京有52个项目计划入市，创2013年月度计划入市数量新高。本周进入金九尾声，部分项目更是抢在国庆长假前，紧抓金九尾巴积极入市。

  或许能让意向购房人略感庆幸的是，根据统计四季度北京新盘开盘量将出现大幅增长，有望超过前三个季度之和。如此一来，即使在汹涌的需求面前价格难以平抑，但至少购房者能够有较多选择，而不至于稍一迟疑就被告知“本盘已售馨”而追悔不及。

  地王效应的影响亦不可小视。两个月多前，7月3日懋源地产拿下位于南三环夏家胡同地王时已经将单价地王推高到4.2万元/平方米，但懋源地产的单价地王只做了20天，之后这一纪录就被中粮地产以5.2万元/平方米的价格打破。一个多月后，融创中国控股有限公司因拿下位于东三环的农展馆地块而成为北京乃至全国的新科地王，单价更是暴涨到7.3万元/平方米。

  据链家地产市场研究部统计，北京在7月初的时候土地出让金已达745.8亿元，超过2012年全年的土地出让收入。目前，北京、上海的土地出让金收入已经突破千亿元大关，即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。一时间，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。

  业内人士认为，按照历年土地供应规律，四季度土地供应将迎来新的高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地的动力很大。因此，金九银十爆发出的这股市场热浪恐怕将持续下去。至于地-房轮番上涨的情景是否会上演，进而催生一股持续到年末的房价上涨恐慌？多数观点认为，在一线城市供应普遍偏紧的前提下，目前房价上涨再成大概率事件。

  作者：李晓蓉