中央政府主导的十年调控下，地方政府和企业的行为也在随之发生变化，以适应刚性的政策要求。从目前情况来看，火热的北京土地市场就形成了市场化下的地王与行政控制下的双限地的两极分化的新形势。

  “限价地”与“地王”同日出现

  9月4日下午，北京今年首宗限房价竞地价地块——朝阳豆各庄地块竞拍，该地块吸引了恒大、中海、招商等9家企业报价。经过43轮紧张竞拍，恒大以40.4亿元加配建51500平方米公租房的代价将朝阳豆各庄地块拿下，经计算剔除公租房部分后折合楼面价16618元/平方米，溢价率为64.9%。本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米。

  与此同时，就在同一日，原本应在2012年12月19日入市的“准地王”农展馆地块，在被“雪藏”9个月之后重新入市。地块吸引了包括：住总、首成、华发、和裕、懋源、合景泰富、融创、中海。经过69轮竞拍，融创以21亿元(配建27.8万平方米医院面积)一举拿下农展馆北路8号住宅地块，经计算，农展馆土地溢价率为16%，楼面价为35501元/平方米，但由于配建27.8万平方米亿元建安成本也将至少15亿，所以折合楼面地价农展馆地块楼面价高达7.3万元/平方米，轻松刷新北京单价地王纪录。

   恒大微利拿地的背后

  恒大以40.4亿元成功斩获豆各庄地块后，顿时引起了社会的热议。“恒大此次拿地利润可谓是微乎其微”，业内人士纷纷表示。据了解，正常的一个项目开发商的毛利润20-40%之间，纯利润10-15%左右，从北京过往已建成的限价地块的利润来看，多数项目不足8%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《安家》记者表示，该地块未来的销售价远低于市场房价，严重压缩了恒大地产的开发利润。同时，目前北京住宅的建安、配套、税费等成本大约在4000-5000元/平方米，以楼面地价1.6万/平方米、限房价2.2万/平方米计算，整个项目的利润空间微乎其微。

  但恒大却并这么看，并依然认为该项目有利可图。有内部人士透露：“豆各庄地块除了公租房和限价房部分，还包括2500个车位、1.6万平方米的商业用地和3.8万平方米的不限价公寓，加之恒大地产优秀的成本控制经验，虽然做不到暴利，但是利润方面还是有保障的。”

  恒大如此薄利拿地的原因其实主要还是因为，作为国内的一线房企，在多年布局二三线城市后，今年才开始进入北京市场。对于众多深耕北京的房企来说，恒大还属于一名初来乍到的“插班生”。所以在品牌影响和团队配合上，恒大都需要尽早的融入北京市场。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，作为恒大地产来北京的第二个项目而言，“试水”作用大于该项目本身。一方面是处于锻炼团队的考虑，因为团队刚成立不久属于磨合中，这种项目更容易控制一些。同时，北京市场是恒大新进入的环境，借助项目可以承担社会责任，提升品牌美誉度并且可以拉近与政府的良好关系。

  尚未发酵的帝王效应

  融创在同一天以7.3万元/平方米的楼面价格轻松刷新北京单价地王纪录，在调控高压之下，稀缺地块的热门地块从一出生就意味着“高度敏感”，成为地产界的重磅新闻，引起了业内的轩然大波。中原地产市场研究部总监张大伟用“突破市场想象力”来形容该地块的高成交价。

  而在拿地者融创看来，这一切都在预想之中。“在此之前，所有开发商对这块地的价格预期都是在7万以上。”融创北京公司相关负责人对记者表示，该地块的绝版稀缺符合融创一直以来的高端精品路线，“我们将打造具有全国标杆意义的顶级豪宅项目，预计售价会在15万元以上”。

  融创报出未来如此昂贵的项目价格，让即将在地王周边置业的购房者产生担忧。“农展馆地王的出现，虽然会促进周边区域的配建设施、生活环境改善，但是对于我们普通购房者来说，我们更关注的是当地的房价，如此之高的地王价格，不知道未来这片区域的房价会长成什么样子。”

  结果或许能够令有在周边置业意图的购房人稍感放心。据链家地产团结湖区域几家门店的从业人员介绍，农展馆地王诞生之后至今，邻近的团结湖区域的普宅二手房成交并未看出有受到其明显影响，当前成交价基本稳定在4.8-5.5万元/平方米的水平。

  记者观察发现，不管是去年的万柳地块、年初的夏家胡同地块、还是当前的农展馆地块，地王对周边的房价影响程度正在逐步衰减，也进一步说明北京的购房者置业需求正在日趋理性。毫无疑问，当前地王的地价固然高高在上，预示着未来该楼盘的价格肯定还会创新高，但这已与大众主流购房人群及其相应市场逐渐脱钩、不再相互影响，也不再成为房地产调控政策关注的重点。地王之上项目的最终房价到底多高将由实际购买这些项目的高收入人群来决定，而渐渐被“审美疲劳”的地王已经无法实质性地影响到大众购房者的价格预期。

   限价地与地王的共舞

  豆各庄限价地与农展馆地王的同日出现，使北京的土地市场似乎形成了新的格局。记者从北京市国土局了解到，近期还将在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价竞地价”的方式进行出让。与此同时，伴随着北京稀缺地块的日益减少，开发商们将会不遗余力的抢食珍贵的蛋糕，创造一个又一个地王。

  对于一边严格限制地价、一边又任由地王出现的现象，胡景晖分析认为这并不矛盾，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。理由是：一方面，符合调控基调。首先，从中央政府而言，调控方向有所转变，随着新一届政府的上台，通过行政手段打压房地产市场都难以如愿，取而代之的是形成一系列符合以下市场特征的长效机制：低端有保障、中端有支撑、高端有市场；其次，就地方政府而言，去年以来北京市政府通过预售证发放来控制房价，效果并不明显，然而，2010年在房山中铁建国际城项目也曾今有过“限价”的试点，控制房价效果明显；因此，将限价的步骤延展至土地出让阶段也是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。

  另一方面，与市场要求相符合。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从土地财政角度来看，由于房价受限(明显低于周边房价)，也在一定程度上影响土地出让价格，政府土地收入将减少，为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地的损失。

  总之，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；而高端物业交由市场来竞争，企业自行承担风险，即通过市场化形成“地王”，也使得政府能有更多资金反哺至其他需要补贴的领域之中。胡景晖分析认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府调控差异化对待不同市场的结果。

  作者：肖硕丰