各种抑制政策将接踵而至
翟欣
价格由供需关系决定是简单的经济学原理。从相关部门公布的数据看，长沙的现实和潜在供应量是远远大于需求量的，但以此判定价格下跌恐怕将与事实正好相反。房地产的供应弹性与需求弹性在长、中、短期内的不对称，供需结构的变化，预期的变化，统计数据非同等条件的对比……这些因素都会导致房价在供大于求的状态下继续上涨的情况。这些原理在我去年的《长沙房价走势分析》一文中已有长篇论述。而过去若干年长沙房价的走势也反复证明了简单的供需数据无法决定未来的价格走势。
2010年的房价我们基本判定其为上升的趋势主要基于以下几点：第一，宏观经济并未全面真正复苏的前提下，房地产仍需承担保增长的重任，这一点已经很明确。第二，对通货膨胀的强烈预期以及民间投资渠道的缩窄，促使更多的资本进入房地产避险或寻利，其所引发的短期内的供不应求所导致的价格上涨在进一步推高价格预期后，逼使未来的刚性需求提前释放，从而加剧短期内的供需矛盾并促使价格进一步上涨。第三，大量精装房的入市将在统计数据上推高房价，从而非主观故意地误导房价预期。第四，房价上涨是各类利益集团的主客观需要。
但是，国家不会放任房价的过快上涨和房地产泡沫的膨胀，因此各种抑制政策也将接踵而至。而当各类资本所推高的房地产供应量集中释放与调控政策效应叠加时，房价也将迎来新的拐点。（作者系天音房地产经纪有限公司总经理）
2010，长沙楼市悠着过
谢晟
刚刚熬过2008年的寒冬，好不容易在2009年稍稍享受了一段小阳春的日子，旋即在年关将至的时候又传出五部委联手打压楼市等消息，一众同仁难免心有戚戚焉。见此，本人哂笑：“2008年深寒如此，对长沙可有多少影响？况2010乎？”于是，众皆释然。
所谓天下本无事，庸人自扰之。2008年的楼市政策和全国楼市走向，对星城本无多大影响（即使全球化金融危机，所波及的大多也只是开发商层面需要进行一轮资金博弈游戏下的洗牌而已）。因为长沙楼市价格水平本处全国省会城市倒数之列，实无多大打压的空间。奈何我等以市井小民之心度泱泱楼市之腹，先自乱了阵脚，又是什么救市政策又是什么跳水倾销。殊不知市场规律本就是你越是失措，旁观者越是乐得隔岸观火、坐收渔利。房价在观望和纷争中不断上升，最终吃亏的还是普通老百姓。
所以，先喝一杯冰水，让心火平息下来，再放眼看看2010年，你会发现事实真的不需多虑：
1.长沙独特的价格洼地现象和中部首府、南北桥梁的城市地位之间的落差，导致长沙楼市只存在无穷的上升空间而并不存在可供打压的空间。
2.长沙是一个超前消费文化浓郁的消费型城市，群体性攀比消费现象突出，反映在楼市上就是理性购买让位于非理性购买。
3.未来人口由乡村向城市迁移的规模高峰将出现在2010-2035年这25年间，楼市刚性需求刚要进入高释放期。
4.统计数据还表明，未来一年内有购房意愿或需要的居民比例依然高达18%，刚性需求表现极其明显。
套用一句话：你我本是常人，天塌下来还有高人顶着。要死也轮不到长沙，还有北京、上海、深圳呢。所以，2010年，我们还是可以悠着过。（作者系长沙中盛行地产机构总经理）
均价可能冲向4800～5000元/平方米的关口
谢栋
从宏观政策层面上看，以遏制房价过快上涨为主要目标而出台的“国四条”，并没有太直接的控制性内容，仍然是以指导性为主，给予了地方政府较大的调控权，因此全国市场大范围的出现硬着陆的可能性不大。而关于二次房贷的问题，在“国四条”中并没有明确收紧的信号，反正还提出了继续支持改善性住房消费的条款。像长沙这样的城市，很难界定消费者是在进行改善型消费还是投资型持有，所以本地金融信贷政策在今年不可能有较大改变，反而会因为各大银行之间的竞争，将会推出更多品种的信贷产品，拉动整体消费量。
长沙目前最大的问题就是2008年以及2009年上半年的新开工量极少，在销项目的存量房源经过持续一段的热销后，基本被消化了70%以上，到2010年下半年之前，长沙市场上的现房供求比很有可能将会维持在0.3～0.5比1的水平上。而省内购房者到长沙购房，一般都会选择现房，如果现房供求出现局部紧张的情况，那么，势必会推高整体房价走势。
长沙计划三年总投资将超过800亿元的棚户改造项目，2010年至少将完成200万平方米以上的改造量。这将直接带动或者撬动近400万平方米～500万平方米的刚性购房需求，对中低端产品或者是小户型产品来说，明年市场的承接力将有一个坚实的保证。
按照开发进度来看，楼面价达到2600元/平方米的南湖地王，在三年后，基本可以一期面市。虽然滨江地王因7000元/平方米的楼面地价而流拍，但相信此宗地也不会自降太多身价再度挂牌。一级土地市场的火爆，会促使整体房价行情在短时间出现一个阶梯化的上升。受此影响，我们可以大胆地预测，长沙市的整体均价很有可能在今年冲向4800元/平方米～5000元/平方米的关口。
房地产是一个惯性极强的行业，长沙房价的上涨就像一辆时速极快的火车一样，要其一下子停下来是不可能，至少今年还要大涨一年。
