1月11日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的第38期“广厦会客厅”在长沙晚报14楼会议室如期举行。本期话题聚焦在长沙的异地置业现象上，不只是出于长沙楼市即将迎来春节异地置业小高峰的考虑，因为这种老话题在不同的时间与背景之下总会显现出新的内涵。请来的嘉宾外地与本土皆有，操盘的项目或位于南城或居之河西，期盼听到多元化的表达，以真实的反应并预测长沙异地置业现状和未来发展趋势。

　　长沙楼市：潜力十足？虚火过旺？有市无价？

　　主持人：在各位嘉宾眼中，长沙楼市是什么样儿的？在近几年的发展历程中，呈现出了怎样的特点？

　　熊靖(德思勤房地产投资顾问有限公司华中区总经理)：目前长沙城市发展的几个特点我们需要关注：一是长株潭千万级城市群的打造；二是长沙市委市政府要花5-10年的时间将长沙打造成国际化的区域性城市；三是长沙被评为“十大生态宜居城市”首位。

　　目前，武汉的房价是7800元/平方米多，广州是12000元/平方米多。去年第四季度以来，长沙商品房住宅均价应该是在6000元/平方米左右。所以，长沙对异地置业群体的吸引程度是很大的。

　　江伟华(长城雅苑营销总监)：我个人认为长沙楼市有一点儿虚火过旺。我干了10年的房地产，见证了长沙的房价从很低到现在的水平。目前拿长沙的均价和一线城市来比的话肯定很低，但是，同级相比，我认为是有一点儿虚高，甚至有点儿偏离房地产正常的发展规律。当然，这也取决于货币本身的通货膨胀。

　　另一方面，是开发商的理念渗透。目前长沙房价、地价权实际上已经交给了外地的开发商。外地开发商以人居观念、住宅观念来改变人对住宅的看法，从而使得置业者愿意花高价买下来。

　　再就是通过抬高周边地区的房价来推动中心区的房价。所以，长沙的均价就整体向上涨了。

　　刘涛瑞(北京御园总经理)：我觉得长沙楼市有一些地方是看不懂的，有一高一低。长沙2010年前52周的成交套数是全国排名第三，在重庆和上海之后。这是“一高”，即成交量太高，这不是一个特别正常的现象。“一低”是指价格相对比较低，但是明年可能会有一些改变。

　　再就是地价太高。2007年楼面地价约在1000元/平方米以下，现在基本上都在3000元/平方米左右。从几次拍地来看，溢价率都非常高。

　　杨淼(湖南长沙永熙实业有限公司营销副总经理)：2007年的时候，北京楼市是有价无市，价格猛涨，但成交量没有上来。但长沙现在的情况是有市无价。对长沙来说，从价格来讲有两个因素使得房价增长，一是内因，土地成交价格不断上涨，成本上涨了。攸县市中心600万元/亩，是非常吓人的，长沙霞凝接近200万元/亩；二是刚性需求。中国人有“无房不结婚”的观念，造成了大家不得不买房。大家有购房的需求，不管是刚性需求还是游资，都像水一样会自然而然往这些地方去分流。

　　魏源(新浪网友)：我代表的人群是最多的。作为一个再过上几年就要购房的消费者，长沙的房价虽然不是很高，但我们肯定希望房价越低越好。但没办法否认的是，不管是从外来人员购房还是从本地需求来说，随着80后年龄增大，结婚要购房是不可避免的。

　　“新长沙人”成异地置业主体

　　主持人：结合项目，各位怎么看待异地置业现象？目前，长沙楼市真实的异地置业人群有多少？是从地州市来的？还是从北上深广来的？

　　刘涛瑞：去年3月份，我们的一栋楼卖了600多套房子，其中岳麓区的购房者占50%，河东占20%，地州市占20%，外省占10%。但每个项目有自己的特性。

　　在我看来，应该没有楼盘会把异地人士当成主流客户群来对待，但这部分人群的比例会逐年增加，这是肯定的。

　　至于异地置业对长沙楼市的影响，我认为不是异地置业群推动了长沙房价的上涨，而是在融城的过程中出现了这样的现象，是很多非本地的居民直接变成了“长沙人”。

　　熊靖：最近，专业人士给我数据的让我很惊讶：在长沙买房的群体中，本省外市的占52%多，外省的占14%。我们的项目在2000年初的时候，非长沙人口购买约在5%-10%，今天这个数据将近70%。

　　在长沙买房，不一定成为长沙人，但到了长沙希望有一个落脚点，这就是“新长沙人”的概念。异地置业群体来长沙买房到底出于什么心理？我做了如下分析：第一，人在外地想回长沙发展。现在，从追求幸福的角度，很多人会向二线城市、三线城市回流；第二，中国人都有乡土情结，在外面发展好了，希望回长沙给父母买一套好的房子养老；第三，价格洼地。从投资角度来讲，一是借洼地投资产生溢价升值，二是抵抗通货膨胀的保值。

　　江伟华：长沙有没有可能出现全部面向外乡客户的社区呢？按照我的理解，做地产应该要依靠增加外援来拓展，而不是完全依靠本地。实际上，长沙现在很多开发商都在做这个工作，比如和记黄埔的盈峰翠邸，基本上就是面向外地购房者。我问过一些业内人士，一个盘在长沙本土完成销售还是比较难的，还是需要去广州、深圳等异地去拓展。

　　杨淼：要说外地置业的话，在我们项目的占比超过了一半，这与地理位置有关系，因为项目在省府板块，靠近长株潭、衡阳。但我认为异地置业不可能在我们这样的项目占比特别大。除非是高端住宅，因为价格原因，销售可能还是要走出去。