50万元20年商业房贷，最近四次降息后每月还款变化

日期                利率（%）         每月还款额（元）

9月16日前     7.83（8.5折）      3773.78

9月16日        7.74（8.5折）      3751.16

10月9日        7.47（8.5折）       3683.70

10月30日      7.20（8.5折）       3616.86

11月27日      6.12（8.5折）      3355.27

4.284（7折优惠新政）               3105.25

相隔不到一个月时间，央行昨日再次降息，而且此次降息幅度达到惊人的108个基点。5年期以上贷款利率从7.2%降至6.12%，公积金利率降54个基点至4.05%。考虑到首次购买普通商品房还将享受7折优惠的新政，对于部分购房者来说，商业房贷利率仅仅只有4.284%。这也是从1998年房改后居民开始自己购买商品房以来，居民购房贷款利率的最低水平。

50万20年房贷年省8000

以50万元20年贷款计算，在等额本息偿还方式下，按照大部分银行执行的商业贷款利率8.5折计算，9月16日降息前每月应还款3773.78元；这次大手笔降息之后还款额大幅下降到了3355.27元。由于银行贷款从一年年初开始调整，也就是说，明年还款和今年相比，一个月将少还近420元。

事实上，对于新近购买普通商品房的购房者来说，实惠还不止如此。

在10月22日公布的房产新政显示，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。”这样算来，经过最近的连续四次降息之后，首次购买普通商品房的居民，其长期商贷利率的70%仅仅只有4.284%，这与公积金利率的水平几乎相当，并远远低于2004年10月29日宏观调控开始第一次加息前的房贷利率，那时的最低房贷利率为5.04%。

粗略计算，按照最优惠贷款利率4.284%计算，50万元20年贷款每个月仅需还款3105.25元，比两个多月前足足少还660元了，一年就能够节约8000元钱。

如果贷款金额更高的话，则享受到的优惠还将更大。

以最优惠利率而论，从1998年房改后居民开始自己购买商品房以来，目前的贷款利率已经是居民购房贷款的最低水平。

沪上住宅市场已回暖

分析师付琦称，经过四次降息后，5年期以上贷款基准利率回到了2006年之前，加上70%的利率优惠政策，普通住房的消费成本明显下降，在一定程度上对住房消费将产生积极的推动作用。目前上海已有不少楼盘的价格进行了合理的调整，可以预期上海房地产成交量将在年底恢复到今年7、8月的水平。

上海房地产经纪协会副会长朱大鸣进一步指出，虽然此前民间资本暗流已经转为公开的潮流，处处抄底实体产业以及房地产项目，这些资本的活跃在一定程度上能够缓解市场对于资金的饥渴症，但负面影响也很大，此次降息央行的目的很明确，就是改善市场流动性，避免通缩的局面。

朱大鸣称，大手笔降息和积极的财政政策将令市场对楼市的预期有很大的改观。

美联物业副总经理丁伟认为，国家通过近两个月的调控，市场已回到了2005年最初调控且政策疲软的时段。这次利率下调，不仅是扶持楼市的措施，而且是更大层面刺激国民消费及投资的利好，可起到提振民众信心的作用。

事实上，随着上海房地产新政的出台，上海住宅市场已经有所回暖，商品住宅成交量连续数周回升。上周的数据显示，一周成交17.66万平方米，环比增加了3.49万平方米，增幅达到24.6%。