“两会”过后，房市成为热点。“二套房贷”、“利率调整”等房地产、金融市场相关话题引起社会各界广泛关注。二套房贷与利率之间是否有着某种关联？是否会牵一发而动全身？

二套房贷松绑关键定义要明确。

自07年“9.27”二套房贷政策出台后，关于二套房贷政策本身的争议就从未间断过。从广州、上海曝出银行悄然松动二套房，到北京“15条”对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；再到温总理在政府工作报告提出符合条件的第二套普通自住购房者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，对二套房贷政策中提及的“改善居住条件”及“符合条件”等解释不够明确。

按照央行、银监会的解释，政府工作报告所说的“符合条件”是指居住面积要低于当地平均面积，根据北京市统计局网站上公布的数据北京的人均居住面积是27㎡，以家庭为单位夫妻二人就是54㎡，要低于这个标准再次贷款时才能比照首套住房政策。从现今的北京房地产市场看，真正符合政策条件的人群是少之又少。

据了解，二套房贷款可以比照首套住房还需要同时满足另一个条件，即借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。这样的查询系统如何建立？统计结果又是否真实准确？还需细思量。

“伟嘉安捷”认为，为了应对金融危机加强金融监管，政策上严控二套房是可以理解的，不过如果在今年的政策中能够将现有二套房政策定义更加精准，人均居住面积与市场住宅面积相贴近，对鼓励改善居住条件而购买第二套房的借款人来说将会更有益。

不放二套房只因存贷利差缩减。

据了解，央行、银监会将二套房贷坚持走“保守”路线，很重要一点是因为存贷利差的逐渐缩小。从现在金融机构的业务构成来看，银行 业的主要收入来源于存贷利差的收益，与发达国家以种类繁多的中间业务和创新业务作为主要收入来源恰恰相反。在利率下行时期，随着存贷利率的每一次下降，存款与贷款之间的利差也在逐渐缩小。现在，房贷利率7折优惠后仅是4.158%，与5年期存款利率3.60%相比，只差0.558个百分点。这就意味着房贷实行最优惠利率后，银行在短期内将面临“无钱可赚”的局面，这也是个别银行迟迟不兑现房贷7折利率下浮承诺的根源所在。

从二套房的角度来看，政策上反复强调符合条件的二套房购买者可按首套住房贷款政策执行，现阶段首套住房贷款政策是首付二成、贷款利率下浮30%，一旦二套房贷“开闸”，银行存贷利差的缩减，存量房贷7折的优惠等将大大减少银行的利息收入，将会给各家银行造成不小的经营压力。

存贷利率适度调整利于二套房。

“伟嘉安捷”建议，在当前利率仍有调整空间的金融环境下，再次降息时可否考虑贷款利率不降或者少降，只降低存款利率，这样存贷利差拉开一定距离，银行的利润空间有所保障，同时也有助于二套房贷政策的适度调整，对房贷市场的交易量也将会有一定的促进作用。