目前，因为具体认定细则并未统一，各银行关于二套房的界定各不相同，有的认房有的认贷，莫衷一是。

国务院10号文之所以被认为“严厉”，关键在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和贷款利率：购买二套住房的首付不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键，取决于“二套住房”的认定标准。

但“认房”的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期。在这种情况下，通过“认房”认定是否属于二套住房存在技术难度。但最大的难度并不在于此，而在于无论是“认房不认贷”，还是“认房又认贷”，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释并不能作为法律依据。

在没出台统一的认定标准的情况下，各银行在具体执行时，自然标准混乱，各行其是。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更让人云里雾里。比如，对“夫妻共同申请过贷款买房、两人离异后无房户一方再买”，“之前贷款买的房已经出售、再申请贷款买房”等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。此外，什么时候开始执行新的二套房贷政策，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。

严格的信贷政策是“10号文”的灵魂，而“10号文”有无调控力的关键，则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论是住建部，还是银监会，都没出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了难度，长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，最终使二套房贷流于形式。建议有关部门尽快出台二套房的具体认定细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力。