根据住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍。随着房地产调控的逐渐深化，原本不分一、二套的住房公积金贷款终于也开始进入了差别化信贷的时代。

　　除了明确规定大幅提高第二套住房公积金个人贷款的首付比例以及贷款利率之外，通知还规定“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20％；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。”“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。”

　　根据现行的住房公积金个人贷款利率，如果新的政策执行，那么利用公积金购买二套住房的利率将由4．05％上升到4．455％，虽然仍比商业贷款8．5折优惠后的利率低0．8个百分点左右，但其上升幅度已经足以对市场产生重要影响。

　　“相比之前公积金贷款不论购买第一套还是第二套住房，均执行基准利率的政策，新政策首次提及公积金差别化对待首套房及改善性需求的贷款利率。这将使利用公积金贷款购买一、二套房之间存在巨大的利息差，进而增加购买二套房的总价和月供。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，新政策首次明确提及第二套房的标准，也将使得一些利用公积金购买第二套房甚至第三套房的炒房或者投资的购房者无法购房。相比之前的要求，新的政策显然在很大程度上弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。

　　从此次出台的政策来看，公积金贷款的差别化政策与此前个人住房商业贷款的差别化政策有着高度的相似。从中不难看出房地产金融调控政策一脉相承、逐渐深入的延续性。

　　4月中旬出台的政策要求二套房首付比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；9月底，个人住房商业贷款的首付比例被统一提高到了30％，停发三套房贷；随后，商业贷款7折优惠全部上调为8．5折；再加上此次对公积金贷款首付以及利率的调整，一整套针对个人住房差别化信贷的调控体系开始确立。

　　业内人士分析指出，随着差别化信贷政策的出台和执行，银行的金融风险将进一步降低，改善性需求将会被抑制，很多刚性首套房的需求也有可能减缓入市，从而为进一步调控争取了时间。除此之外，公积金贷款的政策调整，明确了在全国范围内限制第三套房的贷款，体现了住房公积金制度的互助性和公平性，有利于杜绝炒房，是差别化住房信贷政策的进一步延伸。“新政策严格了公积金的用途，预计各地将出台细则，限制公积金的使用。”张大伟表示。

　　政策出台后，记者随机采访了招商银行(600036,股吧)、民生银行(600016,股吧)、工商银行(601398,股吧)等金融机构在京的个人信贷部门。各行的工作人员均表示，目前已经全面停发了三套房贷，并且将个人住房商业贷款的利率优惠提高到了8．5折。“像以前一样的优惠利率几乎不可能再批下来了。”

　　虽然新的公积金贷款政策再次提高了购房者的购房成本、严格了利用公积金贷款的购房要求，但是，随着商业贷款利率的上调以及差别化信贷执行力度的加大，公积金贷款与商业贷款之间依旧存在着明显的优惠空间。因此，业内人士预计，即便政策趋严，对于大量具备条件的首套或二套房购房者而言，使用公积金贷款买房仍然是首选。