近年来，永兴县实施的县城扩容（城区达10平方公里），鼓励农民进城（县城人口达10万人），加大城市基础设施建设的投入，促进了县城镇化的进程（城市化水平达35.3%），房地产市场得到了长足的发展。特别是住宅建设（房地产开发）的蓬勃发展（如2008年住宅投资达10374万元，面积达16万平方米，人均居住面积达到 35平方米 ）对拉动经济增长、促进城市建设、提高人民居住水平都起到了十分重要的作用。现就永兴县房地产市场呈现的特点、房地产开发存在的问题、今后房地产市场发展趋势进行以下初浅的分析：
一、永兴县房地产市场呈现的主要特点：
1、城镇居民住房消费观念得到根本转变，贷款购房逐步成热点。在金融政策的支持下，居民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款或借款买房，负债购房房屋交易总量的比例已逐步上升，将成为住房消费的主流，形成了一种消费时尚。
2、对住房供应要求逐步发生转变。以前消费者在住房的需求上主要考虑是价格、户型、位置三大因素。而现在他们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光及物业管理作为重要选择因素，对住房地理位置的选择也已由街中心区逐步向追求城郊住宅小区转变，在房型选择上也逐步由经济实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。
3、消费者法律意识明显提高。近年来，房地交易纠纷投诉逐步提高，消费者购房时，改变了以前只图价格便宜而不顾房屋开发建设手续齐全与否的商品消费误区，已开始考虑商品房的用地、建设手续是否合法等问题。
4、市场管理水平逐步提高。随着房地产法律法规的健全，县政府多次组织对全县房地产开发市场的清理，促进了房地产市场的健康有序发展。
5、商品房供求基本平衡。随着住房二级市场的全面开放，住房供应体系已逐步完善，住房供应状况有了明显好转。随着福利分房的停止，取消机关事业单位建房，金融机构对住房消费贷款的启动，居民生活质量、生活水准要求的提高，住房有效需求逐步增长。
二、永兴县房地产市场存在的主要问题：
1、售房主体不合法现象比较严重。永兴县私人搞房地产开发的比较多，可以说是占了半边江山。打着假集资、假合作建房的幌子，实际上是一种非法行为（合作、集资建房应该是按实际发生费用由合建方、集资方进行平均分摊），按照法律、法规规定：在房地交易中，开发和销售商品房的单位，必须是有资质和进行了工商登记的房地产开发企业，没有资质和未经登记取得商品房销售资格的不能从事房地开发和经营。
2、未取得商品房预售许可证，就进行销售。永兴县大多数企业未办理商品房预售许可证，就边建边预售。按照法律、法规规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
3、将未经验收合格的商品房就交付使用现象比较严重。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工后，开发商应当向房产部门提出竣工验收申请，由房产部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收。经验收合格后，方可交付使用。
4、商品房买卖合同不规范。建设部和国家工商行政管理局于 2000年9月13日 就修订下发了《商品房买卖合同示范文本》，并要求推广使用，而永兴县仍有少数开发商末使用统一的合同示范文本，通通使用自己印制的格式合同，从法律上来说是一种不平等的合同，因为所有的条款都是从保护售方自身的利益出发，特别是对税费转嫁给消费者现象比较突出。按规定违反有关法律、法规所签订的合同，可以认定为无效合同。
5、未建立维修基金。建设部，财政部于1998年1月颁布实施的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》，要求商品房销售时，购房户需按购房款的2%交纳，售房单位按售房款的一定比例提取维修资金，在未落实物业管理单位之前，维修基金统一交房产部门进行代管。而永兴县至今未开展此项工作，给购房户留下了后患。共用设备设施的维修与更新是一项长期的任务，维修基金是用到物业共同部位设施的维修与更新的专项基金，是关乎到住房百年大计和业主利益的大事。
6、未推行商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度。建设部于 1998年5月12日 就发布了《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，明确要求所有房地开发企业在向用户交付销售的新建商品房住宅时，应当像其他商品一样，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确新建商品房质量保修责任和使用中应当注意的问题，而永兴县开发商对此项工作是一片空白，依据有关规定；预售商品房时，未提供两证的，购房户有权要求退房，房产部门不得办理房屋所有权证。
7、房地产开发项目档次低、规模小、环境差。永兴县近年来所开发房地产项目，可以说没有几个上档次、上规模的小区，都是见缝插楼，没有真正形成小区，主要原因：首先开发商在住房开发中只从眼前利益考虑，只管追求最大的经济利益，很少考虑社会效益和消费者的利益，考虑的是如何尽快将开发的住房卖出去，根本不顾买方利益。甚至打一枪换一地方，对自己的经营行为很不负责任。再次，住房居住环境不合要求，如住房居民住宅区的容积率，日照间距、活动场所、绿化指标等均没有达到起码要求。
