此文由永兴鑫一房产供稿

　　随着国家调控政策的不断深入，我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢？从2011年楼市价格的变化特点是区域化现象比较突出。在大城市，中心城区平均价格稳中有升，非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市，房价会快速上升，发展空间很大。但永兴在2011年可以说是历史房价走向新高的开始，从2011年9月份起，永兴的房价由平均1780元一平米上升至2100元每平米，这次的价格提升是一次历史的洗礼，从此永兴的楼梯房在市民心中有了新的定格，那就是购房起码就得准备30万，首付三成都要准备10多万，在这个时候二手房市场在永兴鑫一房产的诞生下慢慢的孕育出来了，一个全新的行业来永兴之初，人民的接受度不高，担心中介公司从中吃差价，一房两卖，扰乱市场，特别是那种只有个体营业执照的门店更是让消费者没有信心交易，但是鑫一房产是通过工商局审核，验资，依法纳税的一家企业，它是有生命力的，有市场保障的服务机构，消费者看到这一切慢慢的信赖了，接受了鑫一房产，并且在几个月的时间就占据了永兴的全部二手房市场，在二手房市场内永兴鑫一房产起到了引领行业的重要作用，并且稳步的发展到了两家门店，鑫一房产有这样的发展感谢广大购房者的支持与厚爱，好多购房者都转介绍客户找鑫一购房，在此我谨代表永兴鑫一房产公司感谢大家了。

　　售房难，购房难，新房提高了居住品质，价格自然也要高人一筹，以前买的商品房普遍是无小区，无物业，无安保的“三无”产品，这类的购房者大部份现在都有购小区房的能力了，于是他们入住高端小区了，但又迫于政策限贷限购政策，只有将原来的房子出售，刚达到进城条件的人经济能力不是很好，又无贷款条件的消费者花个20多万至30万买套房子可以直接打包入住，并且位置好，周边配套完善，这类存量房成为了市场上买来自住的最佳选择，于是这个循环就造就了二手房市场。有了市场就有了中介，也可以说有了中介就促使了二手房市场的快速发展。也有一部份没有装修的存量房，这类房子大部份是房主有两套以上的用来投资的存量房，投资者本人身边没有购房者他们也将房子放到鑫一房产寄卖，投资者赚差价，我们为需求者提供平台促成成交也起到了重要的作用。有了市场我们要让其稳步发展下去，不想有些个体门店做一些不规则的交易，在此也提醒消费者找中介门店一定要看资质。

　　借此机会本人对未来的二手房市场进行简单的分析，房市分销售淡季与旺季，例如，春节前的中国消费高峰，习惯性地成为消费旺季。二是政策的宏观环境。最近20年的习惯是，国家的年度政策调整，通常都在“两会”以后，重大调控政策普遍是在3月下旬与4月份密集出台。

　　2010年，是全国房价高涨年。有数据表明，北京五环内房价涨幅高达52%，也有不同的统计数据，比如，中国房产信息集团公布的数据是北京2010年的涨幅是42%，广州涨幅最低是23%。数据不同的原因在于，各个统计权重值不同，抽样方式不同。不要太迷信于统计数据。最好是实地找一些楼盘进行对比，那样最直观。

　　2011年的国家楼市政策调控，热点城市的主要做法有三板斧，一是减少投资者，审查购买资格，外地人的投资需求基本卡死，进入市场的投资者少了一大块；二是提升购买难度，贷款审批更严，首付从原来的20%到30%，现在是50%。三是增加贷款购房者的后续还款负担。利息的优惠取消，贷款的利率大幅度提升，包括公积金的购房利率也提升了，管理更严。这三个政策导向带来的是催促楼市从高热降温，从而将投资方向引向其他领域。

　　我的研究结果，2013年的楼市价格呈现普遍区域化特点。热点大城市，指国家强调控制房价的重点城市，房价总趋势是稳中有降，而非国家重点整治的热点城市，指中部城市，主要是省会城市与地级市及西部主要城市，房价的整个趋势是稳中有升，有些城市将有较大涨幅。在大城市的热点地区，城市重点发展区，房价将稳中有升，边缘区、非热点发展区，公共资源不足的区域，房价将稳中有降。在东部中小城市，中部和西部的大中城市，房价将呈现快速上升势头。

　　房价持续上升的动力主要有两个，主要是城市化趋势，比如北京，每年进入的外来人口约75万人，外来人口进城，就意味着开发商的商品房购买者后面又增加长长的一队人；二是货币供应量情况。最近这4年，为了快速发展，为了抗衡金融危机的冲击，银行发行的货币总量超高速增加。2010年我国的GDP总值达39万亿人民币，但是市场上发行的货币已经大大超过70万亿，过多的热钱会导致通货膨胀，超过GDP的部分需要保值增值的避风港，目前在许多投资人眼里，只有房地产才能保值增值。而股市的动荡只能短期投机，不能保证长期稳定增长的投资需求。

　　这里需要说明的是，由于通货膨胀已经在所难免，与其将钱放在手中等待贬值，不如将钱投放在一个安全场所为好。在普通民众的投资范围内，最有价值的投资领域，比如，矿山，能源，高新技术，实体企业，大部分人没有那个能耐与实力，而且还有玻璃墙，大多数只能选择楼市与股市，两中选优，楼市还是更可靠一些。

　　房地产开发商需要思考近期的开发投资、开发速度与开发策略。因为，房地产开发商各有不同，实力有大小、进入市场有先后，主攻方向也有差别。比如，万达地产主要是城市商业综合体，万科是城市住宅。在开发商当中，有的进入市场比较早，甚至已经在美国纳斯达克上市，经济总量比较大，资金的接续能力强，有的没有上市，还有的是最近两三年才进入的，经济势力还比较单薄。在资金链紧缩的一段时间内，承受能力是不一样的。

　　房地产开发商最主要的选择，首先应当执行国家的房地产调控政策。国家房地产政策近些年其实一直是稳健的，调控目标非常明确，提法也十分准确，叫做“稳定房价，防止房价过快上涨”。政府调控房价主要目标在于稳定房价，“稳定”这两个汉字非常有意思，够我们大家喝一壶的。

　　地方政府也面临着重要的选择。市场化，国际化，城市化是不可抗拒的潮流。就中国的城市化前景来看，在“十二五”期间，中国至少还有8000万人要进入城市，对大城市和中等城市来说，每一年都会增加几十万人，甚至上百万人，他们首先是商品房的主要需求者。所以从总体趋势上看，房价在今后的5年到10年，如果没有出人意料的政策变化，房价还会处在稳定上升的阶段。房价调控，让房价降下来，消费者当然高兴，但是城市政府的经济压力却在增大。一些报告表明，许多地方政府的财政收入40%已经来自于土地的出让与房产的税收。市场像跷跷板，让政策完全平衡不容易。因此，房地产的政策松与紧会出现波动也是一个必然趋势。