4、本轮调控综合运用了经济和行政手段

　　本轮调控综合运用了行政和经济手段，信贷、税收、行政、土地、保障房、舆论引导、地方政府等全部涉及，可谓系统全面。本轮调控中最鲜明的特征是行政手段力度显著升级，这主要表现在“限购令”的强化，以及要求地方政府“自定房价”的措施上。此前仅在部分城市执行的住房限购政策，将在更多城市、更大范围内执行，新措施提出的限购政策比之前北京等地执行的限购政策更加严格，尤其是对拥有2套以上住房的家庭暂停购房。当然，过于依赖政府的行政力量，也会产生某些不良后果。然而，中国的房地产市场本来就是一个发展中存在诸多不成熟之处的市场，正是因为市场的失效，所以在某种程度上不得不采用行政手段去代替市场发挥调控作用。从这个角度上看，乃是“两害相权取其轻”，是特殊时期的特殊举措，比起高房价对中国经济和社会产生的系统性后果来，行政手段对房地产行业的不良影响，无疑要轻很多，而且今后修复起来也容易得多。

　　5、首次对地方政府提出了量化调控目标

　　在现有体制下，地方政府的GDP和财政收入高度依赖房地产业的发展，“土地财政”决定了地方政府有推高房价的冲动，使得地方政府难以去认真落实中央的调控意图；相反，有些地方政府还会借口本地情况的特殊，利用各种制度漏洞，千方百计去化解中央的政策调控威力，这也是过往调控成效不大的根源。在这种情况下，要想调控达到效果，势必把调控作为一项政治任务和目标去要求地方官员，对调控不力的官员进行严厉问责。此次新“国八条”就强化了这方面的责任，将一系列调控目标作为地方政府必须完成的任务，尤其是让地方政府自己确定房价调控目标，这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的目标量化，还将对人民银行各分支机构决定当地第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。

　　关键细节亟需明确

　　严防开发商钻空子

　　新“国八条”在调控思路上以“增加保障性住房供给”和“打击投机投资需求”为重点，能否从根本上疏导需求、增加供应、平衡供求，政策效果有待观察。社会上有人担心“堵有余，疏不足”的楼市调控，未及治本仅限表，不能从根本上解决供求矛盾，“限购”仅是扬汤止沸，而非釜底抽薪。此外，要求地方政府提出“新建住房价格控制目标”这一政策很有可能引发较大争议，在执行落实中阻力重重，从目前各地出台调控细则情况就可以看出这一点。

　　1、 对住房需求“堵有余，疏不足”

　　市场经济条件下，某种商品价格快速上涨，一般是由供需失衡引起的，供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看，除了刚性的居住需求外，在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下，房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出，从2005年开始，销售面积与竣工面积的比例从1:1增长到了2010年的1.37:1，2010年商品房销售10.43亿平方米，而竣工只有7.6亿平方米，供需缺口持续加大。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格，如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价上涨压力仍然会比较大，高企的房价是果，而不是因。

　　而新“国八条”大部分政策的落脚点均集中于抑制需求方面，对疏导需求、增加普通商品住房供应的实质性措施不多。文件重点提到了增加保障房建设用地供应，对于增加商品房用地供应的规定是：“商品住房用地供给总量原则上不低于前两年平均实际供给量”，这意味着今年的供给量会大大低于去年，不是增加供给而是减少供给，因为2009年是负两位数增长，虽然2010年总供地增长了30%多，但2年平均下来则是减少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的规定，更有可能加剧市场对于保障房大幅增加挤压商品房用地供应的担忧，从而导致商品房供应量减少、进一步加剧供求矛盾、强化人们的商品房紧缺预期而推高房价。这样，供需失衡的格局难以有根本性改变，被政策暂时压制的需求很有可能在未来强力反弹，引起房价的再次报复性上涨。

　　2、“新建住房价格控制目标”尚需进一步明晰

　　新“国八条”要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一新的调控手段很有可能引发较大争议，这是因为：

　　首先，关于房价的统计数据存有较大争议。相关数据每经发布总会引起广泛争议，或与普通民众感受不相吻合，或与地方政府或其他机构公布的数据产生较大出入。给定房价统计数据无法获得完全认可，要用新建住房价格作为考核问责的目标，必然会出现激烈的争论和博弈。

　　其次，即便政策层面认定以国家统计局公布的房价数据为准，仍存在地方政府以“玩数字游戏”逃避责任的风险。平均房价本就不是个准确定义的标准数，自然就可以用各种方式来假戏真唱了，如用外围的低价房大量供给将少量高档房的价格平均下去；如用大量保障性住房供给将价格平均下去；如严格限制高价房的销售许可，将销售平均价格降低；如用销售限价方式强命开发商降价；如用“限房价、竞地价”的方式供应土地等等。