7月7日下午，在北京亦庄开发区鹿海园四里小区的正门方向，一些工人正顶着太阳修理外围的道路。在小区的侧门方向，一些工人正在修葺围墙。

鹿海园四里小区是亦庄的两个公租房项目之一。该区一位保安告诉《华夏时报》记者，“目前还未入住，具体入住时间大概在7月底。”

从今年开始，北京公租房进入大规模入住阶段。据悉，今年北京公租房将达到公开配租配售保障房数量的60%以上，新建、收购公租房6万套，竣工1万套以上。

本报记者采访获悉，北京正在逐步建立政府主导、多元投入、市场运作、具有保障性质的公租房运行管理机制。

“北京保障房供应已从‘以售为主’转向‘租售并举，以租为主’，公租房在保障房体系中的比重尤为巨大。”7月7日，北京住建委一位官员对《华夏时报》记者说，北京正在打造官方直管下的公租房管理平台。

据悉，这个“政府唱主角”的管理平台就是日前北京注资百亿元的北京市保障性住房建设投资中心，该中心专职之一便是“公租房运营管理”。

官方唱主角

在鹿海园四里小区，记者见到一些工人正在进行绿化修补，楼道内也有未清理完的装修垃圾。“楼里面的装修已经完成，整个小区差不多7月底全部竣工。”一施工人员告诉本报记者。

一位正在区内修检电路的工人表示：“这里面基本设施都有，住户只需要带一些小家电就可以入住了。”

记者了解到，亦庄属于北京市经济开发区，区内有诺基亚、奔驰等大型企业。鹿海园公租房小区也主要被上述公司申请配租给自己的员工，“小区不对外出租。”

据小区内保安介绍，“申请租住的企业员工的租住费用基本由其所在公司承担。”记者在小区遇到刚看完房的张先生，据他介绍，自己是亦庄内一家大型公司的员工，房子由公司出面申请。

随后，记者走访了另一处泰河园公租房项目。据了解，泰河园和鹿海园的公租房项目承建方属于同一个建筑有限公司。据悉，小区也已经进入最后修检阶段，户型、装修与鹿海园相差无几。同样，泰河园公租房项目也不对外出租，8月1日左右，租户可以全部入住。

除亦庄外，目前北京多个公租房项目已经开始向社会公开进行“预租”，这些项目包括石景山远洋沁山水、北坞嘉园公租房、朝阳北苑南区的公租房等。

“与公租房相关的政策还在制定中。”7月7日，北京一位住建系统内部人士告诉记者，与市场化房屋租赁一样，北京的公租房租赁也将制定一个规范的租赁合同范本，明确其“租金、租期”等内容。但该负责人强调的是，租金中包含小区物业费、房屋维修费、供暖费等多项费用。

“目前，申请公租房的人群包括已取得了‘三房’（经适房、两限房和廉租房）审核资格后，可直接到户籍所在地街道办事处申请公租房轮候。”北京住建委相关负责人这样告诉记者。根据北京现行的“公租房管理办法”，公租房租期主要有5年、3年两种。

至于租金问题，北京市住保办发展规划处处长张国伟曾详细解读过公租房的成本构成。据他介绍，公租房租金标准由四部分构成：一是公租房的土地成本；二是折旧和利息；三是维修费；四是管理费。

“公租房随具体项目不同，租金水平也各有不同。”上述官员表示，公租房租金一般比市场租金便宜20%以上。

记者采访获悉，北京公租房建设管理及模式由政府主导、市场运作，通过“委托代建”和“配套建设”实现。“前者由政府管理机构作为项目产权主体，后者在商品房、限价房等项目中配建公租房。”

目前，北京正在推广配建为主、集中建设为辅的模式，包括市、区政府新建、收购和园区建设公租房。而前者又分为两种：单独集中建设公租房小区和在商品房中配建。

“政府建的会有统一的标准，园区建的允许园区自己制定标准。”北京住建委一官员说，公租房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可以委托专业服务企业管理。

在居住过程中，房屋一切费用不需要居民自己支付。记者看到北京有关部门正在拟定的名为《北京市公共租赁住房建设技术导则（征求意见稿）》中，明确规定“保修期不少于5年”。

至于续租问题，北京住建委给出的说法是“还需要复核资格”。记者获知的具体做法是，“承租家庭应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签；若不再符合条件，且不退租的，将在租赁合同期满后给予2个月过渡期，但按照市场价收取租金。”

“目前，北京各区县正在根据地区特点，自定标准进行试点。”门头沟住建委相关负责人说，“根据各区试点的情况，市里还会出台统一政策。”

全国维护费上百亿

除北京外，各地的保障房尤其是公租房的管理模式也是各有千秋。其中，重庆新建规模最大，其模式是政府主导，国企上阵；上海谋划的则是让社会力量主导，租金略低于市场，以实现长期可持续发展。

“如何可持续发展，包括公租房的租金标准各地很难确定。”7月7日，住建部一位多次考察保障房的副司长坦言。

不过，公租房的管理模式正在遭遇热议。“租金高了不行，低了也不行，最好是能够通过租金争取平衡房屋管理、维修的费用支出。”该副司长表示，对于如此规模的公租房，政府不可能像廉租房一样“一手包办”。

中国房地产协会副会长、北京房地产研究所所长陈国强认为，大规模的公租房建设已在路上，但合理的管理模式至今没有找到，“各地的尝试并不成功。”

这在重庆已得到佐证。据报道，按照目前重庆市公租房的月租金水平为每平方米10元，4000万平方米公租房（重庆分3年投资1000亿元，政府投入300亿元，向金融机构融资700亿元。）假定出租率100%，月租金收入为4亿元，年租金收入为48亿元。其700亿元融资的年息约为6%，每年须支付利息约42亿元，加上约6亿元的维修费用，48亿元租金收入一文不剩。

多位接受采访的专家认为，以租为主的公租房，不可能创造足够的回报率。“未来5年全国建3600万套保障房，而上百亿的维护费也将成为一个新问题。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫分析，现在市场的租金都很难保证收益率大于银行利率，而公租房租金远低于市场租金，就更不可能做到盈利了。

“公租房变得越来越像经适房。”陈国强对记者表示，公租房准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全摸清租户的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。“全国公租房管理需要顶层设计。”多位专家呼吁，“迫切需要完善一系列制度建设，而保障房管理的关键是‘财产审核’。”

本报记者调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大环节都面临难题，管理机制建设步伐尤为缓慢，而保障房的管理不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。“保障房建成以后，需要一个完整的从建设到管理，到退出的机制，使保障房的质量、效益和管理都有保证。”陈国强说。

记者 杨仕省 实习记者 李净谦