按照中国目前的购买力和需求量，房价并没有到位，只是涨的过快，该贵的房子还没贵到位，但是不该贵的房子确实贵得挺厉害。这是现在房价的核心问题。
目前中国大城市里的“房地产泡沫”，更多是价格增长过快。真正很大的泡沫，是没有有效需求，且资金杠杆巨大。实际上，中国存在很大的有效需求，杠杆并不算高。
从整体来看，国内流动性过剩，大量的资金涌入土地、房产领域，造成了这个行业的价格上涨过猛、市场投机过度、投资规模膨胀等问题，这些是需要调控的，不能无限制地扩张下去。
赵玉吉，前中赫集团总裁、中赫置地董事长。“史上最严”房地产调控一周年之际，他接受了《财经网》独家专访，就此轮房地产调控、现今房地产企业融资等问题系统阐述了自己的看法。
房地产企业受政策“两头堵”
《财经网》：
当前的房地产调控，你认为哪些问题需要亟待解决？
赵玉吉：
我赞成现在的宏观调控政策，但有些方面力度还不够，有些方向还需要再调整。这次调控应该解决两个最重要的问题：一是供需矛盾严重紧张的问题，二是住宅的产品结构和价格不分级的问题。
《财经网》：
近一年来哪些政策对房地产业影响较大？
赵玉吉：
2009年初为抵御国际金融危机的影响，中央推出4万亿的经济刺激计划。当时，银行给房地产业提供了宽松的政策，包括对房地产企业的贷款展期、按揭贷款利率打折等，各地也出台许多鼓励购房的措施，记得深圳媒体上还出现过买“爱国房”的说法。这些是近两年房地产业从复苏转火爆的原因之一。
这种对房地产的鼓励政策大约持续了十个月，一个接一个的地王很快引发了调控政策的陆续出台。最明确和直接的是信贷收紧政策，目的就是要遏制资金向房地产行业的流动和聚集。这对房地产企业，特别是中小房地产企业有重大的影响，甚至是比较致命的影响。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的出台，对销售市场的资金回笼也加强了监管和控制。如此一来，银行贷款和预售回款这两个重要的资金来源都受到限制，对房地产企业等于是“两头堵”。进入2011年，中央和地方政府又推出了更为严厉的限购措施。
《财经网》：银行还会继续收紧对房地产企业的信贷吗？
赵玉吉：
我觉得会继续收紧，而且也有一定的必要。从整体来看，国内流动性过剩，大量的资金涌入土地、房产领域，造成了这个行业的价格上涨过猛、市场投机过度、投资规模膨胀等问题，这些是需要调控的，不能无限制地扩张下去。其实出现这种需要调控的局面，跟银行过去对房地产的信贷政策和市场策略有很大关系。此前，相比其他投资和消费类贷款，房地产贷款是银行的优质资产，因为有土地、楼房做抵押，所以银行愿意给房企提供开发贷款，也愿意给购房者提供按揭贷款，资金多了，市场自然热起来。
对于房地产买卖双方的融资活动，银行这一块是主战场，当前的调控要坚持下去，信贷紧缩就不能放。我相信还会持续下去，再持续一段时间也是正常的。
现阶段非银行融资将会活跃
《财经网》：
这一轮房贷新政出来之前，房企从银行获得的贷款在其融资额中的占比大概有多少？
赵玉吉：
房企在拿地初期需要投入大量资金，购地投入一般占整个项目销售总额的30%左右，即三万元/平米的房子，其中约一万元是拿地的投入。还有的占比达到40-50%，如果拿地的钱是自己的，开发建设的钱是借来的，那融资的比例就是50%。但相当一部分房企拿地时就得借钱，用股权和其它项目抵押的融资来拿地，当然后续还有建设等环节的资金投入。按照各个环节资金周转的总量计算，房地产企业大致有70%的资金来源于银行或其它方面的贷款。
《财经网》：
目前房地产企业的融资途径主要有哪些？
赵玉吉：
当前不只是银行信贷收紧，房地产信托也增加了许多限制，但是民间和市场上有很多游资通过各种渠道向房地产行业聚集，这主要还是因为房地产业利润高，对抵押物的增值预期也高。
《财经网》：从何时开始，流入房地产企业的民间游资逐渐多起来？
赵玉吉：
游资一直都有，只是以前用得比较少。因为过去相对于其他融资渠道，银行贷款利率低、获取容易、渠道也比较通畅。相比之下，游资利息高很多。现在房地产企业到市场上融资，行情利率大概18%-20%，远高于银行5%-6%的贷款利率。过去，很多房地产基金找不着合适的项目，因为其要求的回报率太高，条款也比较苛刻，房地产企业不愿意用。但现在情况不同了，银行这条主要的融资渠道被卡住了。而市场资金流动性还很充裕，房地产企业又特别需要资金挺过这一段时间，这些游资的利率很快就抬升起来了。
此外，还有一条融资途径就是各类企业之间的拆借、融通，因为门槛相对比较低，会更加活跃，所占的比例可能越来越大了。
限购是为了给供给争取时间
《财经网》：
现在的房地产政策对调节供需矛盾起到什么作用？
赵玉吉：
现在所有的措施实际上都是为了抑制需求，实际上是为了给扩大供给争取一些时间。需求是客观存在的，无论是首套房、改善房还是投资房产，甚至收藏名居豪宅，需求的出现和扩大都是正常的。这种情况下供给跟不上自然会导致价格上涨过快。房地产又是个买涨不买跌的行业，越涨需求越大，导致人们提前消费或跟风投机，需求膨胀越滚越大。这使得原本的供给不足就越发突出。我们现在的主要问题就是供给不足，平衡不了市场。
