而这或许仅仅只是2011年长沙本地开发商资金状况严峻的冰山一角。为什么出现这种状况？“限购绝对不是根本原因，真正产生作用的是银行信贷政策。”事实上，正如柳佳所言，在2011年，金融机构收紧了信贷政策，而随着多次存款准备金率的上调，政府层对于货币流动性的抑制使得流入市场的资金量骤减。

　　一边，是开发贷款受限，而另一边，则是销售以后的按揭贷款放不下来。在恒广集团，668套按揭付款的客户中，有100套因为信用不良无法放款，而其余的则在2个月左右才放款。“我们放款速度已经算很快了，有不少楼盘五六个月都没有放款，这对于资金链是很严重的影响。”柳佳说。

　　事实上，对于本地开发商而言，资金实力不强是一个普遍现象。在长沙，本地发展商中一种多见的开发模式是滚动开发，即土地抵押获取银行贷款，再有一部分垫资开发，加上预售资金把一个项目盘活，而去年的资金收紧，则同时卡紧了开发贷款和销售回款，使得不少开发商周转不灵。

　　“如果今年二三季度中国进入了降息通道的话，对于开发商来说，会有个喘息的机会，但是大的政策可能很难调整，对于本地开发商来讲，重组，合并和洗牌，或许仍然是个趋势。”柳佳说。

　　D 让市场回归理性

　　长沙房地产开发研究中心主任、长沙市房产开发协会副秘书长欧阳学海

　　实录：“政策调控没有放松的迹象。抑制房价的过快上涨，让市场回归理性是政策出发点，从这种角度来看，长沙这一年调控已经产生明显效果。”

　　压力值：6-7级，长沙房地产市场需求仍然存在，压力还不是那么强。

　　2011年2月23日上午，河西，长沙市房地产开发协会会议室里，一场关于限购令细则的交流会低调举行，与会者有湘天、当代、嘉盛、继善、天音、鉴略、中地行、世联等企业代表。这次被打上“内部”烙印的会议上，内容主要是长沙限购令方案的研讨交流。

　　在被欧阳学海称之为处于“青春期”的长沙，争议和博弈一直未曾停止。最核心的问题是，作为起步期的长沙，政策的尺度究竟该有多大？

　　“有些人担心，长沙这种刚起步的市场如果限得太死，会对市场有很大的打击，可能带来一系列问题，比如像开发商跑路这样的情况。”欧阳学海说。

　　来自长沙市住房和城乡建设委员会的数据显示，2010年，长沙新房成交1944.83万平方米，而2011年1-12月，长沙市（六区三县）住宅施工面积为5483.23万平方米，保障性住房施工面积226.2万平方米。“长沙2010年新开工面积差不多3000万平方米，2011年新开工面积是2779万平方米，供应量的庞大是政府层考虑很多的一个问题。”欧阳学海说。而另一个细节则是，在长沙购房的省内客户占据很大比重，来自2010年的一个数据是非长沙户口购房比例达到70%。

　　最终博弈的结果是，长沙限购采取“限小不限大”、“3+5”城市群居民可购一套的“宽松版”政策。“主要是出于长沙实际情况考虑。”欧阳学海说。

　　在不少业内人士看来，长沙调控限购的效果弱于限贷效果。从数据上来看，8月以后长沙市场分化明显，在新开工面积上，下半年明显出现类似于2008年至2009年那样的开发建设节奏放缓。

　　“对于政府来说，出发点是让房价回归理性，而不是要让这个行业突然死亡，他们需要的是一个相对稳定和正常的市场。”欧阳学海说。从某种意义上来说，长沙的地方政府相对宽松版的限购政策，或许正是基于这种考虑。

　　事实上，对于地方政府来说，在过去一年限购和限贷的多重调控下，房地产市场回归理性已成定局，而接下来的问题是，如何防范出现集中资金链断裂状况。

　　“加强对资金的监管可能是未来的一个重要方向。从政策面来看，2012年的政策可能将保持一定稳定性，不大可能有很明显放松。”欧阳学海说。

　　[数据]

　　2011年1-12月，长沙房屋销售面积合计1569.01万平方米，同比减少19.32%，其中现房销售占17.65%，期房销售占82.35%。